O contrato diz IGP-M. Mas o índice acumulado do ano veio negativo. A imobiliária aplica zero, mantém o valor - e acha que está certa. O locador, meses depois, contesta a gestão. Ou pior: o locatário descobre que pagou reajuste acima do permitido e aciona a imobiliária judicialmente.
Parece detalhe operacional. Não é. Reajuste de aluguel é uma das fontes mais frequentes de conflito contratual na locação - e a imobiliária administradora, quando erra, carrega parte da responsabilidade.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre reajuste
A Lei nº 8.245/1991 é direta: o reajuste de aluguel residencial só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses, com base no índice expressamente previsto no contrato. Sem índice previsto, o STJ firmou entendimento de que aplica-se o IGP-M como parâmetro subsidiário.
Reajuste de aluguel é a atualização periódica do valor locatício com base em índice de preços pactuado pelas partes. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária administradora é a responsável operacional por calcular, comunicar e registrar corretamente esse reajuste - e qualquer erro nessa cadeia pode gerar passivo para o escritório.
Os índices mais utilizados são o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, medido pelo IBGE) e o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado, calculado pela FGV). A diferença prática para a imobiliária: o IGP-M é volátil, sensível ao câmbio e aos preços de exportação - o que gera anos de variação negativa ou acima de 20%. O IPCA tem comportamento mais estável e tem sido cada vez mais adotado em contratos novos.
Quando o índice vira armadilha para a imobiliária
Há um cenário que aparece mais do que se imagina: contrato firmado há anos com IGP-M, índice que em determinado período acumulou variação negativa. A imobiliária, sem critério claro, mantém o valor do aluguel - o que parece certo - mas não documenta a decisão nem comunica formalmente ao locador.
O STJ tem entendimento consolidado de que deflação não reduz o valor nominal do aluguel - o valor é mantido, mas o locador não pode cobrar retroativamente os reajustes que deixaram de ser aplicados em razão da inércia (REsp 1.360.969/RS). A omissão da imobiliária, nesse caso, pode ser interpretada como negligência na gestão do contrato.
E há o cenário oposto: a imobiliária aplica reajuste acima do índice contratado - seja por arredondamento, por adoção do índice errado ou por ausência de controle do período de 12 meses. O locatário que paga excesso tem direito à repetição de indébito. E a imobiliária pode ser acionada junto com o locador.
Cláusula de reajuste: o que pode e o que não pode
O art. 17 da Lei nº 8.245/1991 proíbe expressamente a vinculação do aluguel ao salário mínimo. Essa vedação é absoluta - cláusula que adote esse critério é nula de pleno direito.
Já a adoção de cláusula que preveja a aplicação do maior índice entre dois (por exemplo, "aplica-se o maior entre IPCA e IGP-M") foi considerada válida em julgados do STJ - desde que haja transparência na redação e consentimento do locatário.
Contratos de adesão com cláusula desse tipo, porém, têm sido questionados em juízo com sucesso quando o resultado se descola de forma expressiva da realidade econômica.
Na prática, isso significa que contratos elaborados sem revisão jurídica - ou copiados de modelos antigos - podem conter cláusulas que a imobiliária aplica há anos e que seriam contestáveis em juízo. A gestão rotineira mascara a exposição.
Reajuste negociado e aditivo contratual: onde a imobiliária precisa de atenção
Locador e locatário podem negociar reajuste acima do índice contratual - isso é permitido. Mas para que o novo valor seja válido, é obrigatório formalizar a alteração por aditivo contratual assinado por ambas as partes.
Imobiliárias que combinam reajustes por WhatsApp ou e-mail informal, sem aditivo, criam uma situação jurídica delicada: o novo valor pode ser contestado pelo locatário a qualquer momento durante a vigência do contrato. Se a imobiliária administrou esse reajuste sem aditivo, pode ser responsabilizada por ter operacionalizado uma cobrança sem respaldo contratual formal.
"Na prática da assessoria preventiva, o reajuste de aluguel é uma das áreas onde mais identifico exposição não percebida pelas imobiliárias. Trabalhei no setor antes de advogar e sei que a operação tende a repetir o que sempre fez - aplica o índice, comunica o locatário, segue em frente. O problema é que esse processo raramente é auditado. Quando auditamos os contratos de uma carteira, encontramos com frequência reajustes aplicados fora do prazo de 12 meses, índices trocados sem aditivo ou cláusulas que não resistiriam a uma contestação judicial." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
O risco específico da locação comercial
Contratos de locação comercial têm uma camada adicional de complexidade. O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 autoriza a revisão judicial do aluguel comercial (ação revisional) quando, após 3 anos de vigência do contrato ou da última revisão, o valor estiver em descompasso com o mercado.
Para a imobiliária administradora, isso significa que um contrato comercial com reajuste acumulado muito abaixo do mercado pode ser revisado judicialmente - e a imobiliária que não alertou o locador sobre esse direito pode ser questionada sobre a qualidade da gestão. Por outro lado, contratos com reajuste muito acima do mercado podem ser revisados pelo locatário, com o mesmo resultado.
Após 3 anos sem revisão revisional ajuizada, a janela de oportunidade para o locador recompor o valor do aluguel ao preço de mercado pode ser perdida na prática - mesmo que a lei ainda permita ajuizamento posterior. A imobiliária que não monitora essa janela falha na gestão ativa da carteira.
Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel e imobiliárias
A imobiliária pode ser responsabilizada se aplicar o reajuste errado?
Sim. A imobiliária administradora tem obrigação contratual de gestão correta do contrato de locação. Aplicar índice diferente do previsto, cobrar fora do prazo anual ou operacionalizar reajuste sem base contratual pode gerar responsabilidade civil por perdas e danos. A assessoria jurídica preventiva é o caminho mais eficiente para auditar essa exposição antes que chegue ao judiciário.
O índice de reajuste pode ser trocado no meio do contrato?
Pode, mas depende de aditivo contratual com assinatura de ambas as partes. Trocar de IGP-M para IPCA por acordo informal - por e-mail ou conversa - não tem validade jurídica plena. Se o locatário contestar depois, o índice original do contrato prevalece.
E se o contrato não especifica nenhum índice de reajuste?
O STJ consolidou que, na ausência de índice contratual, aplica-se o IGP-M como parâmetro subsidiário. Contratos omissos geram insegurança na gestão e aumentam a probabilidade de conflito - o que é evitável com uma revisão contratual preventiva.
O locatário pode pedir devolução de reajuste cobrado acima do índice?
Sim. Cobrança acima do índice contratado configura enriquecimento sem causa e o locatário tem direito à repetição de indébito, com correção. O prazo prescricional é de 3 anos, contado da data de cada pagamento indevido. A imobiliária que operacionalizou a cobrança pode ser incluída no polo passivo da ação.
O reajuste pode ser aplicado a qualquer momento do ano?
Não. A Lei nº 8.245/1991 impõe periodicidade mínima de 12 meses. Reajuste aplicado antes de completar o período anual é inválido - o locatário pode recusar o pagamento do excedente sem descumprir o contrato. Controle de data-base é responsabilidade operacional da imobiliária administradora.
O momento em que o reajuste errado deixa de ser ajustável
O locatário que pagou reajuste indevido tem 3 anos para ajuizar ação de repetição de indébito, contados de cada pagamento. Uma carteira com 50 contratos ativos, com reajuste mal aplicado há 2 anos, representa uma exposição acumulada que pode ser acionada simultaneamente. A imobiliária que está dentro desse cenário não tem janela de correção fácil - tem passivo formado.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com reajuste de aluguel no dia a dia, vale compartilhar - esse é o tipo de detalhe operacional que vira processo sem avisar.