O mês fecha, o índice está disponível, a equipe aplica o reajuste e envia a notificação ao locatário. Parece rotina. E é exatamente por parecer rotina que esse momento se torna um dos maiores focos de risco jurídico na gestão de locação.
Reajuste de aluguel tem regra legal clara: índice contratado, prazo certo e limite definido. Quando a imobiliária aplica um índice diferente do previsto no contrato, cobra antes de completar doze meses ou eleva o valor além do que a cláusula autoriza, ela não está apenas cometendo um erro operacional. Está criando a base para uma ação judicial em que o locatário pede devolução dos valores cobrados a maior - com juros e correção monetária.
E o locador, que terceirizou a gestão justamente para evitar esse tipo de problema, volta para questionar a imobiliária.
O que a lei diz sobre reajuste de aluguel
A Lei nº 8.245/1991 - Lei do Inquilinato - trata do reajuste nos artigos 17 e 18. O art. 17 estabelece que é livre a convenção do aluguel, mas proíbe expressamente a vinculação do valor locativo ao salário mínimo, à variação cambial ou a moeda estrangeira. O art. 18 permite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor ou modifiquem cláusula de reajuste.
Na prática, isso significa que o índice precisa estar escrito no contrato - e o reajuste só pode acontecer uma vez a cada doze meses. Parece simples. Não é.
Os índices permitidos e o problema da ausência de previsão contratual
Os índices aceitos pelo mercado e pela jurisprudência são o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado, apurado pela FGV), o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Todos têm respaldo legal e jurisprudencial.
O problema aparece quando o contrato não especifica nenhum índice. O STJ já pacificou que, na ausência de previsão contratual, o reajuste anual deve se basear no Índice Geral de Preços - mas até chegar a essa conclusão em juízo, o processo já custou tempo, honorários e desgaste de relacionamento com o locador.
A imobiliária que assinou ou intermediou esse contrato tem uma exposição que ninguém mapeou no onboarding.
Os três erros que transformam reajuste em processo
Erro 1 - Aplicar índice diferente do contratado
Parece improvável. Acontece mais do que deveria.
O contrato prevê IGP-M. O sistema da imobiliária ou o gestor aplica IPCA porque "é mais favorável ao locador" no momento. A diferença pode parecer pequena no mês. Acumulada em dois ou três anos de contrato, representa uma cobrança acima do que o locatário deveria ter pago - e isso tem nome jurídico: enriquecimento sem causa.
Quando o locatário questiona, o locador aponta para a imobiliária. E tem razão: foi a administradora quem aplicou o reajuste errado.
Erro 2 - Cobrar antes de completar doze meses
A periodicidade anual não é sugestão - é obrigação legal. Um reajuste aplicado com onze meses e vinte dias de contrato é um reajuste irregular.
"Mas a data caiu num fim de semana, então adiantamos." Esse argumento não funciona perante o juiz. O locatário que paga a mais tem direito à restituição, com correção e juros. E a imobiliária que executou a cobrança responde pela falha - solidariamente ao locador quando for o caso.
Erro 3 - Aplicar percentual acima do índice por iniciativa unilateral
O índice acumulado está disponível online. A tentação de arredondar para cima - "o mercado está aquecido" - é real em períodos de valorização imobiliária. Mas qualquer aumento unilateral acima do percentual contratado é juridicamente insustentável.
O locatário pode pedir a revisão judicial do valor e a devolução de tudo que foi cobrado além do limite legal. O STJ tem precedentes consolidados sobre reajuste abusivo em contratos de locação. A imobiliária que executou o reajuste não se exime pela "orientação do locador" - ela tem responsabilidade própria pela prestação do serviço.
"Na prática da assessoria preventiva, o que eu vejo com frequência é uma imobiliária que aplica o reajuste corretamente em 95% dos contratos - mas os 5% que escapam têm exatamente as características que transformam uma divergência de centavos em uma ação judicial de dois anos. Quando trabalhei em imobiliária, eu via esse processo rodar no piloto automático. O problema é que piloto automático não lê o contrato individual de cada locação." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
O risco que não aparece no sistema: o contrato sem cláusula de reajuste
Existe um cenário mais silencioso que todos os anteriores. O contrato foi firmado sem cláusula de reajuste - ou com cláusula genérica que não especifica o índice. A imobiliária vem aplicando um percentual "de praxe" a cada ano, sem base contratual expressa.
Reajuste de aluguel é a atualização periódica do valor locativo com base no índice previsto contratualmente, limitada a uma vez a cada doze meses, conforme arts. 17 e 18 da Lei nº 8.245/1991. No contexto da gestão de locação por imobiliárias, isso significa que toda atualização aplicada sem respaldo contratual expresso é passível de questionamento judicial - inclusive com pedido de devolução dos valores já recebidos nos últimos três anos.
A ausência de cláusula não protege a imobiliária. Ela expõe.
O STJ já decidiu - e a decisão não favorece quem não documentou
O Superior Tribunal de Justiça tem posição consolidada: a inércia do locador em cobrar reajustes retroativos pode afastar o direito à cobrança desses valores acumulados - mas não isenta as partes de obrigações futuras. Isso significa que contratos com histórico irregular de reajuste criam um passivo oculto que pode vir à tona em qualquer revisão judicial do contrato.
A imobiliária que tem dezenas ou centenas de contratos ativos não pode depender de "a gente nunca teve problema com isso" como critério de segurança jurídica.
Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel na gestão de locação
A imobiliária pode mudar o índice de reajuste no meio do contrato? Não unilateralmente. A mudança de índice só é válida se houver acordo expresso entre locador e locatário, documentado por escrito - seja em aditivo contratual ou termo de renovação. Qualquer alteração feita apenas pela administradora, sem anuência das duas partes, é juridicamente nula e pode gerar obrigação de restituição dos valores cobrados a mais.
Se o IGP-M ficou negativo, o locador pode deixar de aplicar o desconto e compensar no ciclo seguinte? Não. O reajuste negativo não permite cobrança retroativa compensatória. Se o índice acumulado resultou em valor negativo no período, a imobiliária não pode "segurar" o desconto e compensar quando o índice voltar a subir. Essa prática equivale a cobrança indevida e é juridicamente insustentável.
O locatário pode contestar um reajuste que já foi pago há meses? Sim. O prazo prescricional para repetição de indébito em contratos de locação é de três anos, conforme o art. 206, §3º, IV do Código Civil. Valores cobrados indevidamente há menos de três anos são recuperáveis judicialmente. A imobiliária que aplicou reajustes irregulares pode ser acionada mesmo depois de encerrado o contrato.
Se o contrato não tem cláusula de reajuste, a imobiliária pode aplicar algum? Sem previsão contratual, não há base legal para reajuste unilateral. A saída é formalizar um aditivo com o índice escolhido pelas partes. Aplicar reajuste sem essa formalização coloca a imobiliária em posição indefensável caso o locatário questione - mesmo que o reajuste tenha sido "razoável" em termos de mercado.
A imobiliária responde solidariamente pelo reajuste aplicado errado? Em regra, sim. A administradora que executa a cobrança assume responsabilidade pelo serviço prestado. Mesmo que o locador tenha orientado o reajuste acima do índice, a imobiliária que aplicou e cobrou não se isenta apenas por seguir instrução - ela tem obrigação de conhecer os limites legais do serviço que presta.
Cada reajuste sem base é uma exposição que cresce
Reajuste parece simples porque é mensal, porque o índice está disponível online e porque o sistema da imobiliária executa automaticamente. Mas automático não significa correto.
O momento em que a imobiliária perde a possibilidade de corrigir o erro sem custo é o momento em que o locatário contesta judicialmente. A partir daí, a discussão não é mais sobre o índice do mês - é sobre todos os reajustes aplicados nos últimos três anos, mais os honorários advocatícios, mais o desgaste com o locador que confiou a gestão do imóvel à administradora.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você está próximo de fechar um negócio e ainda não teve a documentação analisada, este é o momento de buscar orientação jurídica especializada.
Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468.