Um contrato de aluguel chega ao fim do prazo determinado e ninguém assina um aditivo. O inquilino continua no imóvel, o pagamento segue em dia, tudo parece resolvido.
Só que a lei trata esse silêncio de um jeito específico. E é exatamente nesse momento, quando o contrato vira prazo indeterminado por tácita reconducção, que a garantia do fiador pode deixar de proteger o proprietário sem que ninguém perceba.
Esse post explica o que acontece com a fiança quando o contrato se prorroga, o que diz a Lei do Inquilinato sobre o tema e por que esse é um dos pontos que mais gera prejuízo silencioso para quem administra imóveis.
O que é a garantia locatícia e por que ela não é permanente por padrão
Garantia locatícia é o mecanismo contratual que assegura ao locador o recebimento de valores ou reparação de danos caso o inquilino descumpra suas obrigações. No contexto da locação residencial e comercial no Brasil, ela pode assumir a forma de fiança, caução, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas, conforme o art. 37 da Lei 8.245/1991.
A regra geral está no art. 39 da mesma lei: salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Parece simples. Na prática, o detalhe que muda tudo está na palavra "salvo".
Quando o contrato prevê expressamente que a fiança vale apenas pelo prazo determinado, a prorrogação automática pode deixar o proprietário sem garantia nenhuma a partir do dia seguinte ao vencimento.
Analisar essa cláusula antes da assinatura é o tipo de verificação que separa um contrato seguro de um contrato que parece seguro. A ausência de assessoria jurídica especializada nesse ponto transforma um risco teórico em prejuízo real assim que o inadimplemento aparece.
O que muda quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado
Aqui está o problema que a maioria das administradoras só descobre depois que já aconteceu: o fiador que assinou um contrato por prazo determinado continua responsável mesmo depois da prorrogação, segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Mas essa continuidade tem uma válvula de escape.
O art. 40, inciso X, da Lei 8.245/1991 permite que o fiador exija a exoneração da garantia quando a locação se prorroga por prazo indeterminado. Uma vez notificado o locador, o fiador permanece obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.
O ponto que costuma gerar dúvida, inclusive em processos judiciais, é o momento em que esse prazo começa a contar. O STJ já decidiu que a notificação pode até ser feita durante o prazo determinado, mas seus efeitos só se manifestam depois que o contrato efetivamente se prorroga por prazo indeterminado. Ou seja: os 120 dias correm a partir da prorrogação, não da data da notificação.
Esse tipo de distinção temporal não é intuitivo. E identificar em que fase do contrato a imobiliária está exige metodologia jurídica, não apenas o acompanhamento do calendário de vencimentos.
O que a imobiliária precisa monitorar na prática
Data de vencimento do prazo determinado de cada contrato ativo
Existência de notificação de exoneração enviada pelo fiador
Contagem correta do prazo de 120 dias a partir da prorrogação, não da notificação
Substituição da garantia antes que o prazo de responsabilidade do fiador se esgote
Previsão contratual expressa sobre a extensão da fiança além do prazo original
Uma administradora que não acompanha esses pontos pode se ver, meses depois, tentando executar uma fiança que já não existe mais. Nesse momento, o prejuízo deixou de ser hipótese e virou dívida sem garantia.
Por que a exoneração do fiador é um risco operacional, não só jurídico
Na minha experiência atuando com imobiliárias em Curitiba, o cenário mais comum não é a má-fé do fiador. É a falta de um fluxo interno que sinalize, automaticamente, quando um contrato está prestes a virar prazo indeterminado.
Exoneração do fiador é o ato pelo qual o garantidor comunica formalmente o locador de que deseja deixar de responder pela locação, conforme os requisitos do art. 40, X, da Lei 8.245/1991. No mercado imobiliário brasileiro, isso costuma ocorrer justamente quando o contrato se estende além do combinado, e é nesse intervalo que muitas administradoras perdem a garantia sem substituí-la a tempo.
Sem um protocolo claro de revisão contratual e sem alguém acompanhando prazos com rigor técnico, a exoneração vira uma armadilha silenciosa. E o proprietário só descobre o problema quando o inquilino já não paga e não há mais fiador para acionar.
Identificar esse tipo de exposição antes que ela se concretize é exatamente o papel da assessoria jurídica preventiva em rotina de locação, que revisa cláusulas de garantia, prazos de exoneração e fluxos de renovação contratual antes que virem passivo.
Perguntas frequentes sobre garantia do fiador na renovação do aluguel
O fiador continua responsável depois que o contrato de aluguel se prorroga automaticamente?
Sim, em regra a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, conforme o art. 39 da Lei 8.245/1991. Essa responsabilidade só é afastada se houver notificação de exoneração ou disposição contratual em sentido diferente.
Quanto tempo o fiador continua obrigado depois de pedir a exoneração?
O art. 40, X, da Lei 8.245/1991 estabelece 120 dias de responsabilidade após a notificação ao locador. O STJ já esclareceu que, se a notificação ocorrer antes da prorrogação, esse prazo passa a contar a partir do momento em que o contrato se torna indeterminado.
A imobiliária pode ser responsabilizada se não perceber a exoneração do fiador a tempo?
A administradora que atua como mandatária do proprietário tem o dever de diligência na gestão do contrato. Uma falha na verificação desses prazos pode gerar questionamento sobre a responsabilidade da administradora perante o locador.
Existe alternativa à fiança que reduz esse tipo de risco de descontinuidade?
Sim, modalidades como seguro fiança e caução têm dinâmicas de renovação diferentes da fiança pessoal. A escolha da garantia mais adequada para cada perfil de locação é uma decisão que deve considerar esse tipo de exposição temporal.
O que fazer quando o fiador notifica a intenção de se exonerar?
O locador ou a administradora precisam buscar rapidamente uma garantia substituta, seja novo fiador, seguro fiança ou caução, antes que o prazo de 120 dias se esgote e o contrato fique sem cobertura.
Conclusão
A prorrogação automática do contrato de aluguel é tratada pela rotina como um não evento. Juridicamente, é o oposto: é o momento em que a garantia que sustenta toda a operação pode começar a se esvaziar.
Cada contrato de locação carrega variáveis de prazo e de garantia que só uma análise técnica consegue identificar antes que se tornem prejuízo consumado.
Quer revisar os contratos de locação da sua imobiliária antes que a exoneração de um fiador vire um problema sem solução? Fale com o escritório Drielle Pereira Advocacia Imobiliária e agende uma análise da rotina de locação e das garantias contratuais.
