O locatário pintou, instalou ar-condicionado, reformou o banheiro. No encerramento do contrato, apresenta uma lista de benfeitorias e exige ressarcimento. O locador não quer pagar nada. A imobiliária administradora está no meio - e ninguém sabe ao certo de quem é a responsabilidade.
Esse cenário acontece toda semana em imobiliárias de Curitiba. E o problema quase sempre começa antes: no contrato que não previu nada, na autorização que não foi formalizada por escrito, na vistoria que não registrou o estado original do imóvel com o detalhamento necessário.
A Lei do Inquilinato regula as benfeitorias. Mas a lei é clara justamente nos pontos onde a imobiliária costuma errar na operação.
O que são benfeitorias e por que a classificação importa para a imobiliária
Benfeitoria é toda modificação introduzida pelo locatário em um imóvel que já existe - diferente de acessão, que é construção nova. No contexto da locação imobiliária, isso significa que cada obra, instalação ou melhoria feita pelo inquilino durante o contrato se enquadra em uma das três categorias da lei - e cada categoria tem regime jurídico completamente diferente.
A Lei nº 8.245/1991 - a Lei do Inquilinato - estabelece em seus artigos 35 e 36 as regras fundamentais:
Benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Vazamento de telhado, infiltração estrutural, falha elétrica que compromete a habitabilidade. O locatário tem direito a ser ressarcido por essas benfeitorias mesmo sem autorização prévia do locador - e pode exercer o direito de retenção enquanto não for indenizado.
Benfeitorias úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel sem serem indispensáveis. Ar-condicionado central, grades de segurança, ampliação de tomadas, armários planejados. Aqui, a lei exige autorização prévia e por escrito do locador. Sem isso, o locatário não tem direito a ressarcimento.
Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou embelezamento - jardim elaborado, piso diferenciado, decorações. Em regra, não geram direito a indenização, e o locatário pode retirá-las ao sair, desde que não cause dano ao imóvel.
Parece simples. Não é.
Na prática, a classificação é disputada. O locatário que instalou ar-condicionado argumenta que era necessário para habitabilidade no verão. O locador diz que é útil, logo precisava de autorização. E a imobiliária fica no meio do litígio - muitas vezes como parte ou como responsável pela má gestão do contrato.
Onde a imobiliária erra - e paga o preço
A autorização que nunca foi formalizada
O gestor da imobiliária conversou com o locador, que disse "pode deixar o inquilino reformar". O inquilino reformou. No encerramento, o locador nega que autorizou. Ou muda de ideia sobre o ressarcimento.
Esse é o erro mais frequente. A lei é taxativa: a autorização para benfeitoria útil precisa ser por escrito. Conversa de WhatsApp pode ajudar, e-mail é melhor - mas o ideal é um aditivo contratual assinado. Sem documento, não há autorização válida. E a imobiliária que intermediou verbalmente assume o risco de ser responsabilizada por má gestão.
O contrato que não previu nada
Muitos contratos de locação administrados por imobiliárias simplesmente não têm cláusula de benfeitorias adequada. Não especificam o que é autorizado, não vedam expressamente obras sem anuência prévia, não estabelecem que o locatário renuncia ao direito de retenção em caso de benfeitorias voluptuárias.
A ausência de previsão contratual deixa o campo aberto para disputa judicial - e a imobiliária que elaborou ou homologou esse contrato pode ser responsabilizada por negligência na gestão.
A vistoria que não registrou o suficiente
Quando o locatário entrega o imóvel e reclama ressarcimento por benfeitorias necessárias, a imobiliária precisa provar que aquela situação não existia na entrada. Se a vistoria inicial não documentou detalhadamente o estado das instalações elétricas, hidráulicas e estruturais, a defesa do locador - e da imobiliária - fica comprometida.
Depois de encerrado o contrato sem vistoria documentada adequadamente, a imobiliária perde o argumento jurídico principal para negar o ressarcimento.
"Na prática da assessoria preventiva, percebo que as imobiliárias tratam benfeitorias como problema do locador e do locatário - e só se envolvem quando o conflito já virou processo. Mas quem administra o contrato tem responsabilidade na gestão dessas situações. Trabalhei em imobiliária antes de advogar, e sei que a pressão do dia a dia faz a formalização parecer burocracia desnecessária. Ela não é. É exatamente o que vai proteger a imobiliária quando o inquilino aparecer com nota fiscal na mão e pedido de retenção." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Direito de retenção: o risco que poucos gestores conhecem
Direito de retenção é a faculdade que o locatário tem de permanecer no imóvel - mesmo após o encerramento do contrato - enquanto não for indenizado pelas benfeitorias necessárias que realizou. Está previsto no art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e é um dos pontos mais delicados da gestão de locação.
No contexto da locação imobiliária, isso significa que um locatário inadimplente, cujo contrato foi rescindido, pode se recusar a desocupar o imóvel alegando que realizou benfeitorias necessárias e tem direito a ressarcimento. A ação de despejo fica travada. O locador não recebe o imóvel. A imobiliária administradora precisa explicar por que não preveniu a situação.
A Súmula 335 do STJ estabelece que nos contratos de locação, a cláusula de renúncia ao direito de retenção é válida - mas ela precisa estar expressamente prevista no contrato. Sem ela, o locatário pode exercer o direito plenamente.
Esse é o tipo de detalhe que separa um contrato de locação bem estruturado de um que vai gerar processo.
Perguntas frequentes sobre benfeitorias em imóvel alugado
O locatário pode fazer obras sem avisar a imobiliária?
Depende do tipo de benfeitoria. Benfeitorias necessárias urgentes podem ser feitas sem autorização prévia, mas o locatário deve comunicar o locador. Para benfeitorias úteis, a autorização por escrito é obrigatória - e a imobiliária precisa intermediar e formalizar essa autorização. Obras sem comunicação alguma geram risco de rescisão contratual por infração.
A imobiliária precisa autorizar as benfeitorias ou isso é responsabilidade só do locador?
A imobiliária administradora não é parte no contrato de locação, mas tem responsabilidade na gestão. Se a imobiliária tem poderes de administração, é ela quem deve receber, analisar e formalizar os pedidos de autorização. Fazer isso verbalmente ou deixar sem resposta formal é uma exposição jurídica real para a imobiliária.
O que acontece se o locatário fez benfeitoria útil sem autorização e agora quer ressarcimento?
Sem autorização por escrito, não há direito a ressarcimento pela benfeitoria útil - é o que diz o art. 36 da Lei nº 8.245/1991. O locatário pode retirar a benfeitoria ao sair se não causar dano, mas não pode exigir indenização. O problema é provar que a autorização não existiu, o que reforça a importância de tudo ficar documentado.
A imobiliária pode ser acionada se o locador se recusar a ressarcir benfeitorias necessárias?
Depende da estrutura da administração. Se a imobiliária tinha poderes para autorizar obras e não cumpriu o papel de gestora - seja notificando o locador, orientando o locatário, ou documentando o estado do imóvel - pode ser chamada ao processo como responsável. Assessoria jurídica especializada é fundamental nesse ponto.
Benfeitoria voluptuária pode gerar direito de retenção?
Não. O art. 36 da Lei nº 8.245/1991 é claro: benfeitorias voluptuárias não geram direito a indenização nem a retenção. O locatário pode levá-las ao sair, se possível sem dano ao imóvel. Mas contratos que não têm essa cláusula expressa frequentemente geram discussão na entrega das chaves.
Conclusão
O encerramento do contrato de locação sem documentação adequada das benfeitorias é o momento em que o problema que existia desde o início vira processo.
O locatário aciona a imobiliária, o locador aciona a imobiliária, e a discussão sobre quem autorizou o quê começa sem nenhuma prova documental. Prazos correm. Depósitos em garantia ficam retidos. E a imobiliária enfrenta processo sem argumentos sólidos - porque a gestão do contrato não foi formalizada quando deveria.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.