O locador decide vender. Contrata a imobiliária para intermediar a operação. As visitas acontecem com o imóvel ocupado, o inquilino abre a porta para os interessados, a proposta é aceita e a escritura é assinada. O inquilino - que tem contrato ativo e direito legal de ser o primeiro a saber - descobre a venda por terceiros.
Nesse momento, a situação já saiu do controle. O locatário preterido tem amparo legal para reclamar perdas e danos, e em alguns casos pode ir além disso. A pergunta que a imobiliária não pode ignorar: até onde vai a sua responsabilidade nesse processo?
O que a Lei do Inquilinato diz sobre a venda do imóvel alugado
O direito de preferência do locatário
Direito de preferência na locação é o direito que a Lei do Inquilinato assegura ao locatário de adquirir o imóvel que aluga, em igualdade de condições com terceiros, antes que o locador conclua a venda a qualquer outro comprador.
No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária que intermedeia a venda não pode viabilizar a negociação com terceiros sem antes garantir que o locatário foi devidamente notificado e teve oportunidade real de exercer esse direito.
O artigo 27 da Lei nº 8.245/1991 determina que o locador deve dar ao locatário conhecimento da intenção de venda mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Essa comunicação precisa conter o preço, as condições de pagamento, a existência de ônus reais e informações suficientes para que o locatário tome uma decisão real - não uma comunicação genérica de que o imóvel pode ser vendido em algum momento.
O prazo e o que acontece se for ignorado
Recebida a notificação, o locatário tem 30 dias para se manifestar - prazo previsto no artigo 28 da Lei do Inquilinato. Se não se manifesta nesse prazo, o locador pode prosseguir com a venda a terceiros nas mesmas condições comunicadas.
Mas se o imóvel for vendido sem notificação, ou em condições diferentes das informadas, o cenário muda completamente. O locatário preterido pode reclamar perdas e danos. E se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência à alienação, o locatário tem ainda o direito de depositar o valor pago pelo comprador e adquirir o imóvel para si - mediante ação ajuizada em até 6 meses a partir do registro da alienação. É o que a Lei do Inquilinato prevê no artigo 33.
Quando a imobiliária entra na cadeia de responsabilidade
A imobiliária como intermediária da venda
Quando a imobiliária intermedeia a venda do imóvel alugado, ela não está numa posição neutra. Ela tem acesso ao contrato de locação. Sabe que há um inquilino com contrato ativo. Sabe - ou deveria saber - que esse locatário tem direitos sobre a operação.
Se a venda avança sem que o locatário seja notificado, a imobiliária pode ser responsabilizada por omissão. Não porque a lei imponha à imobiliária diretamente o dever de notificar - essa obrigação é do locador - mas porque a imobiliária que atua como procuradora ou gestora do processo tem o dever de orientar, de alertar e de garantir que a venda seja conduzida dentro dos limites legais.
A omissão aqui não é neutra. Ela tem consequências.
"Quando trabalhei em imobiliária, eu vi isso acontecer mais de uma vez: a negociação avança rápido, o locador não quer criar obstáculo com o inquilino, e a notificação fica para depois. Só que 'para depois' nunca chega antes da assinatura. Na assessoria, o que vejo é que esse descuido - que parece operacional - se transforma em processo contra a imobiliária. O locatário não aciona o locador que saiu da relação: ele aciona quem ficou na foto." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
O contrato de gestão e o que ele define
O contrato de administração celebrado entre locador e imobiliária é o documento que delimita o alcance da responsabilidade da administradora. Se ele inclui obrigações de comunicação ao locatário em caso de alienação do imóvel - e não foi cumprido - a exposição é direta. Mas mesmo sem essa previsão expressa, a responsabilidade pode existir com base no dever geral de diligência e na boa-fé contratual.
A imobiliária que não tem no contrato de gestão uma cláusula clara sobre o procedimento a seguir em caso de venda está operando com um risco invisível.
O que muda com o contrato de locação depois da venda
Com e sem cláusula de vigência - dois cenários completamente diferentes
Cláusula de vigência em locação é a previsão contratual que obriga o adquirente do imóvel a respeitar o contrato de locação existente. No contexto da locação imobiliária, isso significa que, se essa cláusula existir no contrato e estiver averbada na matrícula do imóvel, o novo proprietário fica vinculado ao contrato e não pode simplesmente exigir a desocupação.
Sem a cláusula averbada, a lei permite que o adquirente denuncie a locação, dando ao locatário prazo para desocupar o imóvel, mesmo que a locação ainda esteja dentro do prazo original. Dois cenários com efeitos completamente opostos para o inquilino.
A imobiliária que geriu o contrato e não orientou o locador sobre a importância de averbar essa cláusula antes de qualquer venda pode ser questionada por essa omissão. O impacto para o locatário é concreto. E a responsabilidade não desaparece quando o negócio é concluído.
Perguntas frequentes sobre direito de preferência na locação
O inquilino tem sempre direito de comprar o imóvel que aluga antes de outras pessoas?
Sim, quando o imóvel está alugado e o locador decide vendê-lo. A Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros. Existem exceções - como venda de fração de imóvel entre coproprietários - mas na locação residencial ou comercial padrão, o direito existe e precisa ser observado. A imobiliária precisa considerar isso desde o início de qualquer processo de venda com imóvel ocupado.
Como a imobiliária deve agir quando o locador decide vender o imóvel alugado?
O primeiro protocolo é verificar se o locatário já foi notificado - ou garantir que a notificação seja formalizada antes de qualquer negociação com terceiros avançar. A comunicação precisa ser formal, conter as condições reais da venda e dar ao locatário os 30 dias que a lei prevê. A imobiliária que permite que a negociação avance sem esse protocolo assume um risco que pode se tornar processo.
O que acontece se o imóvel for vendido sem avisar o inquilino?
O locatário preterido pode acionar judicialmente e reclamar perdas e danos. Se o contrato estava averbado na matrícula com pelo menos 30 dias de antecedência, o locatário pode ainda depositar o valor pago pelo comprador e obter o imóvel para si, desde que ajuíze a ação em até 6 meses do registro da alienação. A imobiliária pode ser envolvida no processo se agiu como intermediária da venda sem garantir o cumprimento da lei.
O contrato de locação continua válido depois que o imóvel é vendido?
Depende. Se o contrato tinha cláusula de vigência averbada no cartório, o novo proprietário assume o contrato e o locatário permanece no imóvel nas mesmas condições. Sem a averbação, a lei permite que o adquirente denuncie a locação, dando ao locatário prazo para desocupar. Dois cenários com efeitos opostos - e a diferença entre eles começa no que a imobiliária orientou ou deixou de orientar o locador.
O bom histórico de pagamento do locatário ajuda nessa situação?
Nenhuma vantagem automática. O direito de preferência independe do histórico de pagamento. O que importa é: o locatário foi notificado? As condições reais da venda foram informadas? Ele teve os 30 dias legais para decidir? Se algum desses pontos falhou, o histórico de bom pagador não resolve - mas pode aparecer como argumento no processo de perdas e danos.
O momento em que a omissão já é tarde demais
O ponto crítico nesse cenário é o momento em que a imobiliária sabe que o locador quer vender e não adota nenhum protocolo. A partir daí, a omissão começa a correr junto com a negociação. Quando o negócio fecha sem a notificação ao locatário, a imobiliária já participou de uma operação que desrespeitou um direito legal. A consequência pode chegar meses depois, quando o locatário preterido ajuíza a ação - e a imobiliária, que já entregou as chaves ao novo comprador, recebe a citação.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.
Se o cenário descrito aqui é familiar, o escritório Drielle Pereira Advocacia Imobiliária assessora imobiliárias e administradoras em Curitiba e região. Quem quiser aprofundar o tema com foco na realidade da sua operação pode encontrar o escritório em www.dosadvocacia.com.br ou pelo WhatsApp (41) 98792-6468.