O prazo acabou. A imobiliária enviou o aviso de desocupação. O locatário respondeu que fez obras no imóvel durante a locação - instalou ar-condicionado, reformou o banheiro, colocou piso novo - e que não vai sair enquanto não for indenizado.
O locador liga furioso. Quer saber por que o contrato não evitou isso. E a imobiliária não tem uma resposta boa.
Esse cenário não é exceção. É o que acontece quando o contrato de locação não trata de benfeitorias com precisão - e a administradora aprova o modelo sem perceber a exposição que está assumindo.
O que são benfeitorias e por que a classificação importa para a imobiliária
O Código Civil, nos arts. 96 e 97, classifica as benfeitorias em três categorias. Não é tecnicismo acadêmico - é o que define se o locatário tem ou não direito a ser indenizado, e se pode reter o imóvel enquanto espera.
Benfeitorias necessárias são as que conservam o bem ou evitam sua deterioração. Uma reforma no telhado com infiltração, a substituição de encanamento com vazamento. O locatário pode fazê-las mesmo sem autorização do locador - e tem direito à indenização.
Benfeitorias úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Ar-condicionado, piso novo, ampliação de cômodo. Aqui, o locatário só tem direito à indenização se o locador autorizou. Sem autorização, pode levantar o que instalou - desde que não prejudique a estrutura do imóvel.
Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite: decoração, jardim elaborado, itens de luxo sem função prática. Não geram direito à indenização e não permitem retenção.
Parece simples. Não é.
Na prática, a linha entre útil e voluptuária é disputada judicialmente. E quando há dúvida, o locatário alega que a benfeitoria era útil, que foi autorizada verbalmente, e que tem direito de ficar no imóvel até receber o ressarcimento.
O direito de retenção - o risco que trava a devolução do imóvel
O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é direto: salvo estipulação contratual em contrário, o locatário tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias - independentemente de autorização - e pelas úteis, se autorizadas pelo locador.
Direito de retenção é o direito que o locatário tem de permanecer no imóvel enquanto não receber a indenização devida. No contexto da locação imobiliária, isso significa que o locador não consegue reaver o imóvel, o contrato já está encerrado, e a imobiliária fica gerenciando um conflito que o contrato poderia ter evitado.
"Quando eu trabalhava em imobiliária, a pressão era assinar logo, liberar o imóvel, fechar negócio. O contrato de locação era visto como burocracia. Quando virei advogada, passei a ver o outro lado: os processos por benfeitorias quase sempre têm um contrato que o locatário assinou e a imobiliária aprovou sem enxergar o risco." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
A Súmula 335 do STJ e o que o contrato precisa dizer
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema na Súmula 335: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."
Isso significa que a imobiliária pode - e deve - incluir nos contratos cláusula expressa de renúncia. Com ela, o locatário abre mão do direito à indenização e do direito de retenção, independentemente das obras que realize.
Mas há um detalhe que muda tudo: a cláusula precisa ser clara, específica e anterior à realização das benfeitorias. Cláusula genérica, enterrada no meio do contrato, pode ser questionada judicialmente com argumento de adesão sem ciência real.
E aqui está o problema: muitas imobiliárias usam modelos de contrato desatualizados, sem cláusula de renúncia ou com cláusula mal redigida. O resultado aparece só quando o locatário vai embora e anuncia que não entrega o imóvel.
Quando o locatário vira possuidor de má-fé - e o que isso muda
O locatário durante o prazo contratual é possuidor de boa-fé. Ao possuidor de boa-fé, as benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis. As úteis, se autorizadas. As voluptuárias, nunca - mas ele pode removê-las.
Encerrado o contrato sem renovação e diante de recusa em desocupar, o locatário passa a ser possuidor de má-fé. Nesse caso, somente as benfeitorias necessárias permanecem indenizáveis.
O STJ já decidiu que o possuidor que exerce direito de retenção por benfeitorias continua obrigado a pagar pelo uso do imóvel enquanto não o devolve. O direito de retenção não é gratuito. Mas isso não libera o imóvel - o locador continua sem poder dispor livremente do bem.
Resultado: sem contrato adequado, uma melhoria de R$ 5 mil feita pelo locatário pode travar a devolução de um imóvel por meses.
Perguntas frequentes sobre benfeitorias em locação imobiliária
O locatário pode fazer obras no imóvel alugado sem pedir autorização?
Depende do tipo de benfeitoria. As necessárias - aquelas que conservam o imóvel ou evitam deterioração - podem ser feitas sem autorização, e o locatário tem direito à indenização. As úteis e voluptuárias exigem autorização prévia. Sem ela, o locatário perde o direito à indenização e pode apenas remover o que instalou, desde que não haja dano ao imóvel.
A imobiliária é responsável se o contrato não previu benfeitorias?
A responsabilidade depende do que o contrato de administração estabelece. Se a imobiliária gerencia a locação e fornece o modelo contratual, a ausência de cláusula de renúncia pode gerar questionamento do locador sobre falha na prestação do serviço. Esse é um risco operacional real que o contrato de gestão precisa prever.
A cláusula de renúncia a benfeitorias é válida no Brasil?
Sim. A Súmula 335 do STJ confirma expressamente a validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação. Mas a cláusula precisa ser clara e específica para resistir a questionamento judicial.
O locatário pode se recusar a devolver o imóvel alegando benfeitorias?
Pode invocar o direito de retenção previsto no art. 35 da Lei nº 8.245/1991, desde que as benfeitorias sejam indenizáveis e o contrato não contenha cláusula de renúncia válida. Com cláusula de renúncia bem redigida, esse argumento cai.
Quem autoriza a benfeitoria útil - a imobiliária ou o locador?
A autorização deve vir do locador, que é o proprietário. A imobiliária administradora não tem poder de autorizar obras que afetam o patrimônio do cliente - a menos que o contrato de gestão preveja essa delegação expressamente. Autorização dada pela imobiliária sem respaldo contratual pode responsabilizá-la perante o locador.
O contrato errado custa caro - e o momento de corrigir não é quando o conflito já está instaurado
O problema com benfeitorias não aparece durante a locação. Aparece no momento em que o contrato termina - quando o locador quer o imóvel de volta, o locatário não quer sair, e a imobiliária precisa explicar por que o modelo de contrato que ela mesma utilizou não protegeu nenhuma das partes.
Quando esse conflito chega ao jurídico, o prazo para negociar já passou. O direito de retenção está invocado, o locatário está no imóvel, e o locador está exigindo providências. A imobiliária vira parte do problema que poderia ter evitado.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Tem contratos de locação em uso que não tratam de benfeitorias com clareza? Ou uma situação em que o locatário está invocando direito de retenção? Manda pelo WhatsApp - a análise começa por aí.
Se você está próximo de fechar um negócio e ainda não teve a documentação analisada, este é o momento de buscar orientação jurídica especializada.
Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468