O inquilino fez uma obra. Não avisou, não pediu autorização, não assinou nada. Quando a imobiliária foi apurar, ele apresentou nota fiscal e disse que tinha direito de ser indenizado - e de ficar no imóvel até receber.
O locador ligou furioso. O contrato não dizia nada sobre benfeitorias.
E a imobiliária ficou sem argumento jurídico para cobrar os danos, sem base para exigir a saída imediata e sem como responder ao locador.
Esse cenário acontece com frequência. Não porque o inquilino seja mal-intencionado - mas porque o contrato não fechou as brechas que a Lei do Inquilinato deixa abertas para quem não as clausula adequadamente.
O que são benfeitorias na locação - e por que a distinção importa
Benfeitoria é toda modificação feita no imóvel pelo locatário durante a vigência do contrato de locação. No contexto da locação imobiliária, isso significa que qualquer obra, reforma ou adaptação feita pelo inquilino tem consequências jurídicas distintas dependendo do tipo - e o contrato precisa tratar cada um deles de forma específica.
Necessárias, úteis e voluptuárias: a distinção que define quem paga
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seus arts. 35 e 36, classifica as benfeitorias em três categorias com tratamentos diferentes:
Benfeitorias necessárias: conservam o imóvel ou evitam sua deterioração. O locatário tem direito à indenização por elas - mesmo sem autorização do locador. E pode exercer o direito de retenção até receber.
Benfeitorias úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Só geram direito à indenização se o locador tiver autorizado expressamente.
Benfeitorias voluptuárias: são de mero deleite. Não geram indenização. O locatário pode retirá-las ao sair, desde que não prejudique a estrutura do imóvel.
Parece simples. Não é.
O problema começa quando o contrato não define com clareza o que é autorizado, o que é vedado e quais são as consequências em cada caso. Na omissão, a Lei do Inquilinato protege o locatário.
O risco real para a imobiliária quando o contrato é omisso
A imobiliária administradora tem obrigação de zelar pelo imóvel e pelo contrato. Quando o contrato é mal redigido - ou silente sobre benfeitorias - a responsabilidade pela gestão desse risco recai sobre ela.
O direito de retenção como bloqueio da devolução do imóvel
Direito de retenção por benfeitorias é o direito que o locatário tem de permanecer no imóvel até ser indenizado pelas obras que realizou. No contexto da locação imobiliária, isso significa que mesmo depois de encerrado o contrato - por despejo, rescisão ou término de prazo - o inquilino pode alegar retenção e impedir a reintegração de posse se o contrato não afastou expressamente esse direito.
Na prática, isso significa que sem a cláusula correta, a ação de despejo pode esbarrar em uma defesa de retenção por benfeitorias que a imobiliária não tem como rebater.
E há outro ponto que poucos contratos tratam: o locatário que faz uma benfeitoria necessária sem autorização e sem aviso prévio ainda tem direito à indenização. O art. 35 da Lei nº 8.245/1991 é claro nisso. A imobiliária que não se antecipou contratualmente fica sem defesa.
A consequência com prazo definido
Depois de encerrado o contrato sem que o tema de benfeitorias esteja resolvido, o locatário pode mover ação de indenização e de retenção. A imobiliária que não documentou a vistoria de entrada, não registrou o estado original do imóvel e não tem no contrato a renúncia expressa perde o argumento jurídico para contestar essas cobranças - e pode responder solidariamente ao locador.
A cláusula que muda a posição da imobiliária
"Na prática da assessoria preventiva, quando trabalhei em imobiliária via contratos que simplesmente não mencionavam benfeitorias. A cláusula de renúncia não estava lá porque ninguém tinha parado para pensar nos desdobramentos. O que mais vejo é imobiliária sendo surpreendida pelo direito de retenção no momento em que o locador já quer o imóvel de volta - e o contrato simplesmente não deu base para agir." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
A Súmula 335 do STJ consolidou o entendimento: é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação.
Isso significa que o contrato pode - e deve - afastar o direito do locatário à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias, e ao exercício do direito de retenção. Com essa cláusula, a imobiliária tem base jurídica para exigir a devolução do imóvel mesmo quando o inquilino alega que fez obras.
O que não pode ser afastado por cláusula: as benfeitorias necessárias continuam sendo indenizáveis segundo interpretação majoritária. Por isso, o contrato também precisa definir o procedimento de autorização prévia de obras - e o que acontece quando o locatário age sem autorização.
Esses dois pontos - a cláusula de renúncia e o protocolo de autorização - são o mínimo que um contrato de locação precisa ter para que a imobiliária não fique exposta.
Perguntas frequentes sobre benfeitorias em contratos de locação
O inquilino pode fazer obras no imóvel alugado sem pedir autorização?
Pode realizar benfeitorias necessárias - aquelas que conservam o imóvel - mesmo sem autorização, e tem direito à indenização por elas. Para as úteis, precisa de autorização expressa do locador. As voluptuárias pode fazer por conta, mas sem direito a indenização nem retenção. O contrato deve especificar isso claramente para que a imobiliária tenha como gerenciar.
O que é o direito de retenção por benfeitorias?
É o direito que o locatário tem de permanecer no imóvel até ser indenizado pelas obras realizadas. Se o contrato não afastou esse direito com cláusula específica - conforme autoriza a Súmula 335 do STJ -, a imobiliária pode ver uma desocupação travada mesmo depois do encerramento do contrato.
A imobiliária responde pelo contrato omisso em relação às benfeitorias?
Sim, a administradora tem dever de diligência na gestão contratual. Quando o contrato é deficiente e o locador sofre prejuízo por isso, a imobiliária pode ser acionada por falha na prestação do serviço de administração.
O contrato pode proibir qualquer obra pelo locatário?
Pode restringir obras não autorizadas e estabelecer consequências para quem desobedece. Mas não pode impedir benfeitorias necessárias - aquelas que evitam a deterioração do imóvel. Essa distinção precisa estar clara no contrato.
O que acontece com benfeitorias quando o locatário sai sem devolver o imóvel em bom estado?
É preciso separar os conceitos: benfeitoria é melhoria; dano é deterioração além do desgaste normal. Sem cláusula clara e sem vistoria comparativa documentada, fica difícil sustentar qualquer cobrança ou contestar um pedido de indenização por benfeitorias.
O momento em que a assessoria já não resolve mais
O problema de benfeitorias raramente aparece no início da locação. Ele surge no momento mais delicado: quando o contrato está encerrando, o locador quer o imóvel de volta e o inquilino apresenta uma lista de obras que realizou. Nesse ponto, a imobiliária que não tem as cláusulas certas já não tem mais o que fazer. O contrato está assinado, a obra está feita e o direito de retenção pode estar ativo.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com contratos de locação no dia a dia, vale compartilhar - esse detalhe costuma passar despercebido até virar problema.
Tem um contrato de locação para revisar ou uma cláusula de benfeitorias que não está clara? Manda pelo WhatsApp - a análise começa por aí.
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