O locatário acumulou três meses de aluguel em aberto. Não atende o telefone, não responde à notificação. O proprietário está pressionando. E a imobiliária, que intermediou o contrato e fez a análise do perfil socioeconômico do locatário, começa a se perguntar: qual é o meu papel agora?
Essa cena é mais comum do que parece. E o que muitos gestores de imobiliária não sabem é que a resposta a essa pergunta tem implicações jurídicas concretas - sobre o que a administradora pode fazer, o que ela não pode fazer, e onde ela se expõe se errar.
---
O que é uma ação de despejo e por que a imobiliária precisa entender isso antes que aconteça
Ação de despejo é o instrumento judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) para promover a desocupação do imóvel locado e a consequente rescisão do contrato. Pode ser movida por falta de pagamento, infração contratual, uso indevido do imóvel, retomada pelo proprietário, entre outros fundamentos. No contexto da gestão de locação, isso significa que a administradora estará diretamente envolvida no processo - como gestora do contrato em nome do locador, como detentora dos documentos contratuais e como responsável pelo histórico da relação locatícia.
O prazo padrão para desocupação voluntária após sentença é de 30 dias, conforme o caput do art. 63 da Lei nº 8.245/1991 - com variações previstas nos parágrafos seguintes, conforme o fundamento da ação. Mas o processo começa muito antes disso, e é nos momentos anteriores ao ajuizamento que a imobiliária mais se expõe.
---
Notificação extrajudicial: por que ela importa mesmo não sendo sempre obrigatória
Para a ação de despejo por falta de pagamento, a lei não exige notificação extrajudicial prévia como condição para o ajuizamento - o locador pode acionar o Judiciário diretamente, com base no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991. Mas isso não significa que a notificação é dispensável na prática.
Ela cumpre três funções que a imobiliária não pode ignorar: registra formalmente a inadimplência, demonstra a tentativa de resolução extrajudicial e abre a possibilidade de quitação antes do processo. Para casos de infração contratual, o peso é ainda maior - a notificação serve como prova de que o locatário tinha ciência da irregularidade antes do ajuizamento.
Notificação enviada de forma irregular, ou sem documentação que comprove o recebimento, elimina essas vantagens. E o locatário que não foi formalmente notificado tem mais margem para contestar encargos e arrastar o processo.
Parece detalhe operacional. Não é. É o tipo de falha que transforma um processo simples em uma ação contestada, que pode durar mais de um ano.
---
Inadimplência: quanto tempo a imobiliária pode esperar antes de agir?
Não existe uma resposta única. Depende do contrato, da garantia locatícia utilizada e do que foi acordado com o proprietário. Mas existe um ponto crítico que as imobiliárias costumam ignorar: esperar demais é tão arriscado quanto agir rápido demais.
Cada mês de atraso acumulado sem comunicação formal ao proprietário é um mês em que a gestão do contrato pode ser questionada. E o proprietário que não foi alertado a tempo sobre o risco de inadimplência pode responsabilizar a administradora por omissão na condução do contrato.
"Na prática da assessoria preventiva, o que mais vejo é a imobiliária acreditar que, em razão da existência de uma garantia - como um seguro-fiança -, o locador será indenizado de todo e qualquer prejuízo suportado."
---
## Onde a imobiliária mais se expõe numa ação de despejo
### A tentação de resolver sem advogado
Quando o locatário está em atraso, a pressão do proprietário é imediata. E a imobiliária, querendo resolver rápido, às vezes tenta negociar por conta própria, emitir notificações genéricas ou até ameaçar medidas que a lei não permite.
A falta de assessoria jurídica, somada à pressão pela resolução rápida, leva a administradora a adotar medidas arriscadas como:
**Corte de serviços essenciais** - desligar água, luz ou gás para forçar a saída do locatário é prática ilegal, independentemente do inadimplemento. A imobiliária que autoriza ou executa esse tipo de pressão responde civilmente e pode responder criminalmente.
**Troca de fechaduras sem ordem judicial** - a retomada do imóvel sem decisão judicial é esbulho possessório. O locatário pode acionar a reintegração de posse e ainda pleitear danos morais.
Parece óbvio. Mas acontece - e quando acontece, é a imobiliária que aparece no processo.
A garantia locatícia não cobriu tudo: e agora?
Quando a dívida ultrapassa o limite da garantia contratada - seja seguro-fiança com cobertura limitada, seja caução insuficiente - a imobiliária precisa comunicar o proprietário com clareza sobre o saldo descoberto. Se essa comunicação não acontecer por escrito e com evidência de recebimento, a administradora pode ser questionada pela gestão inadequada do contrato.
A falha não está em o contrato ter ficado descoberto. Está em o proprietário não ter sido informado a tempo de tomar uma decisão.
---
## Despejo por outras causas: a imobiliária também precisa saber
Infração contratual, uso indevido do imóvel, sublocação não autorizada - qualquer desses fundamentos pode embasar uma ação de despejo com base no art. 9º da Lei nº 8.245/1991. E em todos esses casos, a imobiliária administradora tem uma obrigação: documentar as ocorrências e comunicar o locador quando identificar a infração.
O locatário que sublocou o imóvel sem autorização e ficou dois anos fazendo isso sem que a imobiliária registrasse ou comunicasse nada cria um problema grave. A ausência de documentação pode levantar a tese de anuência tácita da administradora - que equivale, juridicamente, à anuência do próprio locador - e isso enfraquece diretamente a posição do locador na ação de despejo por infração contratual.
A falta de registro das infrações durante a vigência do contrato não afeta só o processo. Afeta a credibilidade da gestão.
---
Perguntas frequentes sobre ação de despejo e imobiliárias
**Quanto tempo dura uma ação de despejo por inadimplência?**
Processos sem contestação ou com liminar concedida podem se resolver em alguns meses. Ações contestadas, com recursos, podem ultrapassar um ano. A antecipação do problema - notificação correta e documentação adequada desde o início - é o fator que mais reduz esse prazo.
**A imobiliária é obrigada a ajuizar a ação de despejo?**
Não, a menos que o contrato de administração preveja expressamente essa obrigação. Na maioria dos contratos, a imobiliária tem o dever de notificar e assessorar o proprietário - e a decisão de ajuizar é do locador. O que a administradora não pode fazer é omitir o problema ou retardar a comunicação ao proprietário.
Quando a garantia contratada é o seguro-fiança, algumas apólices incluem cobertura das despesas processuais e acompanhamento da ação de despejo. Esse benefício precisa ser verificado nas condições gerais do produto contratado - não é uma regra universal.
**O locatário pode pagar a dívida após o despejo ser ajuizado e evitar a ação?**
Sim - o art. 62 da Lei nº 8.245/1991 prevê a purga da mora, que permite ao locatário quitar os débitos dentro de 15 dias após a citação e afastar o despejo. Há um limite importante: desde a Lei 12.112/2009, esse benefício não pode ser exercido pelo locatário que já utilizou a purga da mora nos 24 meses anteriores. É um elemento a ser considerado no planejamento da ação.
**Quais documentos a imobiliária precisa reunir antes de iniciar o processo de despejo?**
Contrato de locação assinado, comprovantes de inadimplência, notificações enviadas com comprovante de recebimento, correspondência com o locatário e com o proprietário, e os documentos da garantia contratada. Quanto mais completa e organizada essa documentação, mais ágil e sólida é a ação.
---
Conclusão
O processo de despejo não começa no Judiciário. Ele começa na qualidade da administração - no quanto a equipe está preparada para identificar riscos antes de uma contratação, na análise assertiva do perfil do candidato, na escolha da garantia adequada para aquele caso concreto, na qualidade do contrato de locação utilizado. Cada um desses pontos pode se tornar um problema processual que prolonga o conflito e expõe a imobiliária.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.
Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468