O locatário parou de pagar. O locador já ligou três vezes nesta semana. O inquilino não atende. A imobiliária está no meio - gerindo a pressão do locador, tentando contato com o locatário e sem um protocolo claro de quando e como escalar para o jurídico.
Esse cenário acontece toda semana em imobiliárias de qualquer porte. E a diferença entre quem sai desse processo sem dano operacional e quem termina respondendo perante o locador está no que a administradora faz - e quando faz - nas primeiras semanas de inadimplência.
A ação de despejo é o instrumento legal. Mas o momento de acionar, a quem cabe a legitimidade e o que pode acontecer durante o processo são detalhes que a rotina da imobiliária frequentemente ignora.
O que é ação de despejo - e quando ela cabe na locação
Ação de despejo é o procedimento judicial previsto na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) pelo qual o locador requer a retomada do imóvel locado ao final da relação contratual ou em razão de descumprimento pelo locatário. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária administradora precisa reconhecer rapidamente em qual hipótese legal o despejo se encaixa - porque o rito e os prazos variam.
As principais hipóteses são três. A falta de pagamento de aluguéis e encargos (art. 9, III, combinado com art. 62 da Lei nº 8.245/1991) - a mais frequente nas administradoras. A infração contratual (art. 9, II) - quando o locatário descumpre cláusula do contrato, como sublocação não autorizada ou uso indevido. E o término do prazo contratual sem renovação (arts. 46 e 56) - quando o locatário simplesmente não desocupa ao final.
Cada hipótese tem rito diferente. Processo diferente. E risco diferente para a imobiliária que não identificou corretamente qual se aplica.
Falta de pagamento: a hipótese mais comum - e mais mal gerida
Na inadimplência de aluguéis sem garantia locatícia, a Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, IX). Parece rápido. Não é.
A liminar depende de dois fatores que a imobiliária frequentemente não controla: a ausência de garantia ativa no contrato e a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel pelo locador. Sem esses elementos combinados, o processo segue rito ordinário - e o inquilino pode ficar meses no imóvel durante a tramitação.
E há um detalhe que muda tudo: o locatário pode purgar a mora - pagar o débito completo acrescido de custas e honorários advocatícios em até 15 dias após a citação (art. 62, parágrafo único) e permanecer no imóvel. A ação é extinta. O processo começa do zero se o atraso se repetir.
A não ser que ele já tenha feito isso antes.
O papel da imobiliária - e onde começa o risco operacional
A imobiliária não tem legitimidade para propor ação de despejo. Legitimidade ativa é do locador.
Parece óbvio. Mas as implicações operacionais são menos discutidas do que deveriam ser. O contrato de gestão precisa conferir mandato com poderes específicos para representação em ações judiciais - o mandato geral de administração não é suficiente. Sem essa previsão expressa, a administradora precisa localizar o locador, colher sua assinatura e instrumentalizar a procuração antes de qualquer ato processual.
Em contratos com locadores que moram em outra cidade ou no exterior, esse trâmite já atrasou ações inteiras por semanas. E cada semana de atraso é uma semana de aluguel que o locador não recebe - e que pode cobrar da administradora por negligência na gestão.
Há também a etapa anterior ao despejo que a imobiliária frequentemente queima: a notificação do fiador ou do garantidor. Na fiança, o fiador precisa ser comunicado da inadimplência e da intenção de ajuizar. Omitir essa notificação pode gerar discussão sobre a validade da cobrança posterior ao fiador - e quem responde pela falha é a administradora que não seguiu o protocolo.
"Trabalhei em imobiliária antes de advogar. O erro mais comum que vejo não é a demora em acionar o despejo - é a ausência de protocolo claro entre o primeiro atraso e o ajuizamento. Cada semana de tentativa informal que não está documentada é uma semana que pode ser questionada depois, tanto pelo locador quanto pelo locatário. A gestão do inadimplente começa no primeiro dia de atraso, não quando o locador liga exigindo providências." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Prazos que definem o resultado da ação
O locatário tem 15 dias após a citação para purgar a mora - pagar tudo o que deve: aluguel atrasado, encargos, multas contratuais, custas processuais e honorários advocatícios já estimados. Se pagar, a ação é extinta e ele permanece no imóvel.
Mas existe um limite: se o mesmo locatário já purgou a mora nos 24 meses anteriores, essa faculdade está vedada (art. 62, §1º da Lei nº 8.245/1991). A ação prossegue independentemente do pagamento. E é aqui que mora um risco específico para a imobiliária: ela sabe se o locatário já purgou? O histórico do contrato é monitorado com essa precisão?
Na maioria das administradoras, a resposta é não.
Se o locatário já usou a purga e a imobiliária não tem esse dado documentado, o processo pode ser contestado com base em alegação inverídica do locatário - e cabe à administradora provar com o histórico de pagamentos que a purga foi utilizada. Sem documentação organizada, esse argumento se esvazia.
Para os casos em que não há liminar e o despejo segue rito ordinário, o prazo de desocupação voluntária após a sentença é de 30 dias (art. 63 da Lei nº 8.245/1991). Na prática, com recursos e execução, o processo completo pode levar de 6 meses a mais de um ano em comarcas com maior volume de processos.
Multa por execução irregular do despejo
A Lei do Inquilinato prevê multa ao locador - e por extensão ao seu mandatário - pela execução irregular do despejo: mínimo de 12 e máximo de 24 meses do valor do último aluguel atualizado (art. 67). Imobiliária que acompanha mal a execução e gera constrangimento ao locatário pode expor o locador a essa multa - e a si mesma a uma ação regressiva posterior.
Perguntas frequentes sobre ação de despejo na locação
A imobiliária pode entrar com ação de despejo sem autorização do locador?
Não. A legitimidade para propor ação de despejo é do locador. A imobiliária pode representá-lo em juízo, mas precisa de mandato com poderes específicos para atos judiciais. O contrato de gestão genérico não supre essa exigência. Sem procuração adequada, a ação pode ser extinta por ilegitimidade ativa - e o processo começa do zero.
Qual o prazo mínimo para o locatário sair depois da ação de despejo?
Depende do fundamento e da existência de liminar. Em despejo por falta de pagamento sem garantia, a liminar pode determinar desocupação em 15 dias. Nos casos sem liminar ou com rito ordinário, o prazo de desocupação voluntária após sentença é de 30 dias (art. 63 da Lei nº 8.245/1991). Na prática, o processo total pode durar meses dependendo da comarca e dos recursos interpostos.
O inquilino pode pagar e ficar no imóvel mesmo depois de ajuizada a ação?
Sim - é a purga da mora, prevista no art. 62, parágrafo único da Lei nº 8.245/1991. O locatário tem 15 dias após a citação para quitar integralmente o débito acrescido de custas e honorários. Se quitar, a ação é extinta e ele permanece. Isso só não é possível se ele já tiver purgado nos 24 meses anteriores ao ajuizamento.
A imobiliária precisa notificar o fiador antes de ajuizar o despejo?
A lei não impõe notificação prévia ao fiador como condição de procedibilidade da ação de despejo. Mas a notificação é boa prática necessária para embasar a cobrança posterior ao fiador - e sua ausência pode ser usada como argumento pelo garantidor para questionar a responsabilidade pelos aluguéis acumulados. A imobiliária que omite esse passo assume o risco operacional.
O contrato verbal de locação admite ação de despejo?
Sim. A Lei nº 8.245/1991 não exige contrato escrito para que a locação seja reconhecida juridicamente. O despejo por falta de pagamento pode ser ajuizado mesmo sem contrato escrito, desde que a relação locatícia seja comprovada por outros meios - recibos, transferências bancárias, mensagens. A ausência de contrato, porém, compromete toda a gestão de risco da imobiliária antes desse ponto.
A ação que começa tarde chega tarde
Cada semana de espera sem acionar é uma semana de aluguel perdido que pode não ser recuperada. Se o locatário esvazia o imóvel durante o processo, devolve o bem danificado e não tem patrimônio penhorável, a imobiliária que demorou a orientar o locador pode responder por essa perda. O momento de ajuizar não é quando o locador perde a paciência - é quando o protocolo interno da administradora, devidamente documentado desde o primeiro dia de inadimplência, esgota os recursos extrajudiciais previstos.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você está próximo de fechar um negócio e ainda não teve a documentação analisada, este é o momento de buscar orientação jurídica especializada.
Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468
Se você tem corretores, gestores ou sócios que lidam com essa situação no dia a dia, vale compartilhar. Quanto mais cedo o time conhece esses riscos, menos exposição a imobiliária acumula.