O contrato chegou pronto para assinatura: fiador indicado, mais um depósito de caução "só para garantir". Ninguém na imobiliária viu problema nisso - afinal, quanto mais garantia, melhor para o locador. Meses depois, o inquilino atrasou o aluguel, a imobiliária tentou executar as duas garantias ao mesmo tempo, e o juiz declarou a cláusula nula. O locador ficou sem receber. E a pergunta que sobrou foi: quem orientou a imobiliária a montar esse contrato assim?
Esse cenário se repete com mais frequência do que parece, especialmente em imobiliárias que ainda usam modelos de contrato antigos, sem revisão jurídica periódica.
Garantia locatícia: por que só uma pode ser exigida
Garantia locatícia é o instrumento que assegura ao locador o recebimento do aluguel e dos encargos em caso de inadimplência do locatário. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária precisa escolher - e formalizar - apenas uma modalidade por contrato: fiança, seguro-fiança, caução ou título de capitalização.
A Lei do Inquilinato veda expressamente a cumulação de garantias no mesmo contrato de locação. Não importa a intenção de reforçar a segurança do locador. Se o contrato prevê mais de uma garantia simultaneamente, a cláusula que estabelece essa cumulação é considerada nula.
O erro operacional mais comum
Na prática, o erro raramente é intencional. Acontece quando:
O contrato usa um modelo antigo que já trazia campo de caução, e o corretor acrescenta um fiador "por segurança extra"
O proprietário insiste em ter as duas garantias e a imobiliária aceita sem alertar sobre a nulidade
Cada uma dessas situações parece rotina de atendimento. Juridicamente, é uma exposição.
O que a imobiliária pode e não pode fazer na escolha da garantia
A escolha da modalidade de garantia cabe, em regra, ao locador - mas a formalização correta é responsabilidade de quem redige e administra o contrato. Isso inclui verificar se o texto contratual não está, ainda que por descuido, exigindo duas garantias ao mesmo tempo.
Quando a cláusula de dupla garantia é declarada nula, o locador não perde apenas uma das garantias: a nulidade pode atingir toda a cláusula de garantia, deixando o contrato sem nenhuma proteção formal contra a inadimplência.
Nesse momento, a imobiliária que redigiu ou revisou o instrumento já não tem como corrigir o problema - a única saída é tentar cobrar por vias mais longas e incertas, exatamente o cenário que a garantia deveria evitar.
Quando eu ainda trabalhava do lado da operação, via contrato com fiador e caução juntos sendo assinado sem que ninguém questionasse. Hoje, na advocacia preventiva, é o primeiro ponto que reviso: uma cláusula de garantia dupla não reforça a segurança do locador, ela destrói a segurança jurídica do contrato inteiro. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Seguro-fiança, caução e título de capitalização: o que muda na prática da imobiliária
Cada modalidade de garantia tem uma lógica de acionamento diferente, e isso afeta diretamente o trabalho da imobiliária em caso de inadimplência.
Seguro-fiança é a modalidade em que uma seguradora assume, mediante apólice, a obrigação de cobrir o inadimplemento do locatário. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária aciona diretamente a seguradora - não o locatário nem o fiador - quando o aluguel atrasa, o que muda todo o fluxo de cobrança que a equipe precisa seguir.
A caução, por sua vez, é um depósito em dinheiro, bens ou títulos, limitado pela lei a um teto em relação ao valor do aluguel. Ela não substitui a análise de outros riscos: um imóvel com dano acima do valor caucionado deixa a diferença sem cobertura contratual, e a imobiliária que não sinalizou esse limite ao locador no momento da contratação assume parte dessa exposição.
Sua imobiliária administra locações agora? Um diagnóstico do contrato de administração mostra onde está a exposição antes de virar cobrança do proprietário. Veja como funciona a assessoria em locação.
A âncora que falta na maioria dos contratos
A imobiliária que revisa contratos apenas na assinatura, sem checagem jurídica periódica de todo o portfólio. Esse é um dos pontos cego mais comum em carteiras grandes, fora outros aqui não pontuados.
Perguntas frequentes sobre garantia locatícia na locação
A imobiliária pode aceitar fiador e caução no mesmo contrato se o locador pedir?
Não. Mesmo que o locador solicite, a lei veda a cumulação de garantias e a cláusula que estabelecer essa exigência pode ser considerada nula, independentemente da intenção das partes.
O que acontece se o contrato já tem duas garantias e o inquilino fica inadimplente?
A imobiliária pode enfrentar dificuldade para executar qualquer uma das garantias, já que a nulidade da cláusula pode comprometer toda a proteção contratual contra a inadimplência.
Seguro-fiança substitui a necessidade de caução no mesmo contrato?
Sim, e a coexistência das duas modalidades no mesmo instrumento é exatamente o tipo de cláusula vedada pela legislação.
Como a imobiliária identifica contratos com essa falha antes que virem problema?
Só uma revisão jurídica sistemática do portfólio de contratos ativos identifica esse tipo de exposição antes que a inadimplência a transforme em litígio.
Quem responde se a cláusula de garantia for anulada judicialmente?
A discussão recai sobre quem redigiu ou aprovou o contrato nesses termos, o que reforça a importância de assessoria jurídica na elaboração e revisão contratual da imobiliária.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se o cenário descrito aqui é familiar, o escritório Drielle Pereira Advocacia Imobiliária assessora imobiliárias e administradoras em Curitiba e região.
Quem quiser aprofundar o tema com foco na realidade da sua operação pode encontrar o escritório em www.dosadvocacia.com.br ou pelo WhatsApp (41) 98792-6468.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.
Administra locações e quer revisar onde sua imobiliária está exposta? Fale com a Dra. Drielle pelo WhatsApp e leve o contexto do seu caso.
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