O locatário está há três meses sem pagar. O proprietário está na sua sala pressionando por uma solução. E a imobiliária, no meio disso tudo, precisa decidir: como conduzir esse processo sem se tornar parte do problema.
A ação de despejo parece ser responsabilidade do advogado e do proprietário. Na prática, a imobiliária administradora está no centro da operação - e cada falha no processo pode ser atribuída a ela.
Notificação enviada fora do prazo. Documentação do contrato com lacunas. Garantia aceita sem análise adequada. Qualquer um desses pontos pode comprometer a ação - e o proprietário vai cobrar a conta de quem administrava.
O que é a ação de despejo e quando ela se aplica
Ação de despejo é o instrumento judicial previsto na Lei nº 8.245/1991 - a Lei do Inquilinato - para obter a restituição do imóvel locado ao proprietário. Ela pode ser ajuizada por falta de pagamento, descumprimento contratual, término do prazo sem desocupação voluntária, ou necessidade do imóvel pelo locador.
No contexto da locação administrada por imobiliária, isso significa que a administradora é a primeira a saber do problema - inadimplência, infração contratual, notificação de despejo - e frequentemente é a responsável pelas comunicações e pela preservação da documentação que vai sustentar ou afundar a ação judicial.
Os fundamentos legais que a imobiliária precisa conhecer
O art. 59 da Lei nº 8.245/1991 lista as hipóteses em que é cabível a ação de despejo. O art. 62 regula a purgação da mora - o direito do locatário de pagar o débito para evitar a rescisão do contrato - e estabelece que esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
O art. 46 exige notificação prévia de 30 dias para retomada do imóvel em contratos por prazo indeterminado.
O STJ já decidiu - e isso está consolidado - que a notificação prévia é obrigatória para a validade da ação de despejo imotivada. Sem ela, a ação pode ser extinta sem resolução do mérito.
Parece técnico. Mas na prática, quem envia - ou deixa de enviar - a notificação no prazo correto é a imobiliária.
Os 4 erros operacionais que expõem a imobiliária
A imobiliária não ajuíza a ação de despejo - isso é papel do advogado e do proprietário. Mas ela alimenta (ou compromete) a ação com a qualidade do que geriu antes e durante o processo.
1. Notificação enviada errada ou fora do prazo
A notificação extrajudicial ao locatário - comunicando a inadimplência ou a intenção de não renovar o contrato - precisa ser enviada de forma comprovada, para o endereço correto, e com antecedência adequada conforme o tipo de contrato. Uma notificação enviada por WhatsApp, sem AR ou sem testemunha, pode não ter valor jurídico. E se a ação for ajuizada sem essa prova, ela pode ser fulminada logo na contestação.
2. Documentação do contrato com lacunas
Contrato sem data de início ou término claramente definida, sem identificação correta das partes, sem cláusula de garantia adequadamente preenchida - cada uma dessas falhas pode ser explorada pela defesa do locatário. A imobiliária que entregou ao proprietário um contrato com lacunas é a mesma que vai responder por isso quando o processo travar.
3. Garantia locatícia ineficaz
A imobiliária que aceitou um fiador sem verificar capacidade patrimonial, ou um seguro-fiança sem checar as coberturas, pode ter deixado o proprietário sem cobertura real quando a inadimplência chegou. Nesse momento, a pergunta do proprietário é direta: por que a imobiliária aceitou uma garantia que não funciona?
4. Demora no repasse da informação ao proprietário
A imobiliária que só comunicou a inadimplência ao proprietário no terceiro mês - quando já poderia ter agido no primeiro - deixou a dívida crescer e o processo ficar mais complexo. Isso tem consequências práticas: o volume de débito acumulado pode tornar inviável a purgação da mora, mas também pode dificultar a recuperação dos valores mesmo após o despejo.
"Na minha experiência dentro de imobiliárias, antes de advogar, vi de perto como a pressão do dia a dia faz a equipe normalizar procedimentos incompletos - a notificação enviada por e-mail sem confirmação, o contrato assinado com pressa e sem revisão das cláusulas de garantia. Quando chega o processo de despejo, esses atalhos se tornam os argumentos da defesa do inquilino. A imobiliária que não tem controle sobre esses pontos não está só prejudicando o proprietário - está se expondo a uma responsabilização que ela não previu." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Purgação da mora: o que a imobiliária precisa entender antes de agir
Purgação da mora é o direito do locatário de pagar integralmente o débito - incluindo aluguel atrasado, encargos, multa contratual, juros, correção monetária e custas processuais - dentro do prazo estabelecido pelo juiz, para evitar a extinção do contrato e o despejo. No contexto da locação, esse direito é regulado pelo art. 62 da Lei nº 8.245/1991.
Para a imobiliária, isso significa que uma ação de despejo por falta de pagamento pode ser interrompida pelo próprio locatário - desde que ele exerça esse direito dentro do prazo e com o pagamento completo. O que a administradora precisa saber é que esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses. Se o locatário já purgou a mora nos últimos dois anos e voltou a inadimplir, esse argumento não está mais disponível para ele.
A imobiliária que não mantém o histórico de pagamentos e de eventuais purgações anteriores do locatário não consegue fornecer ao advogado do proprietário a informação necessária para contestar a purgação quando ela não deveria ser aceita.
Ação de despejo por término de contrato: a armadilha da notificação
Quando o contrato vence e o locatário não desocupa, o proprietário quer retomar o imóvel. Mas a ação de despejo imotivada - aquela em que não há infração, apenas o término do prazo - exige, como regra, notificação prévia de 30 dias.
O STJ firmou posição: sem essa notificação, a ação pode ser extinta. A única exceção é ajuizar a ação dentro de 30 dias após o fim do contrato - o que raramente acontece na prática, porque o proprietário geralmente espera para ver se o locatário vai sair.
Resultado: a imobiliária que não enviou a notificação no momento certo - ou que não consegue comprovar o envio - colocou o proprietário em uma posição mais fraca do que ele estaria com a gestão adequada do contrato.
Perguntas frequentes sobre ação de despejo e responsabilidade da imobiliária
A imobiliária pode ser processada se a ação de despejo falhar por falha dela?
Sim. A imobiliária administradora tem deveres contratuais com o proprietário que incluem a gestão adequada do contrato de locação - notificações, controle de pagamentos, preservação de documentos. Se uma falha operacional dela comprometeu a ação de despejo ou ampliou o prejuízo do proprietário, ela pode responder por danos materiais. Cada caso depende da análise do contrato de administração e das circunstâncias concretas.
Quanto tempo leva uma ação de despejo por falta de pagamento?
Depende muito da comarca e da defesa apresentada pelo locatário. Em Curitiba, ações bem instruídas com pedido de liminar podem ter decisão de desocupação em 30 a 90 dias. Se o locatário contestar, o processo pode se estender por 6 a 18 meses. A qualidade da documentação apresentada no início - e isso passa pela gestão da imobiliária - tem impacto direto na velocidade do processo.
O locatário pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, por meio da purgação da mora prevista no art. 62 da Lei nº 8.245/1991 - desde que ele pague todo o débito, incluindo multas, juros, correção e custas, no prazo judicial. Mas esse direito existe apenas uma vez a cada 24 meses. Se o locatário já usou esse recurso no período, o despejo segue mesmo com o pagamento tardio.
A imobiliária precisa estar presente no processo de despejo?
Não necessariamente como parte no processo - o polo ativo é do proprietário. Mas a imobiliária é fornecedora dos elementos que sustentam a ação: contrato, histórico de pagamentos, notificações, registros de comunicação. Se esses elementos estiverem incompletos ou ausentes, a instrução processual fica prejudicada - e a imobiliária responde por isso perante o proprietário.
Qual é o prazo para o locatário desocupar após a sentença de despejo?
O prazo é fixado pelo juiz na sentença e varia conforme o fundamento do despejo. Em caso de falta de pagamento com liminar deferida, a desocupação pode ser determinada em 15 dias. Em outros casos, o prazo costuma ser de 30 dias. O não cumprimento autoriza o cumprimento forçado da sentença com apoio policial.
Quando o processo de despejo já não tem mais solução preventiva
Há um momento no processo de despejo em que a assessoria jurídica preventiva já não resolve mais. Quando a notificação extrajudicial foi feita de forma inadequada e o locatário contesta a validade, o proprietário precisa começar tudo de novo - e os meses de aluguel não recebido continuam acumulando. Quando o contrato tem cláusula de garantia mal redigida, o fiador pode ser excluído da ação e o proprietário fica sem cobertura. Esses não são erros jurídicos - são erros operacionais da administração do contrato.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com contratos de locação no dia a dia e que podem se deparar com situações de despejo, vale compartilhar esse conteúdo com o time.