O aluguel parou de vir. Os telefones não atendem.
A vizinhança conta que viu caminhão de mudança há uma semana, o que é preocupante. O imóvel está vazio - mas a administradora ainda não tem as chaves em mãos. E agora?
Essa situação acontece com mais frequência do que parece em carteiras de imóveis residenciais e comerciais. E é exatamente aqui que muitas imobiliárias cometem um erro de consequências sérias: presumem que, se o locatário foi embora, o imóvel voltou automaticamente para o locador - e tomam as providências por conta própria.
Não é assim que a lei funciona. E agir de forma errada nesse momento pode colocar a administradora em uma posição jurídica muito pior do que a do próprio locatário inadimplente.
Abandono não é devolução - e essa diferença importa
Abandono do imóvel locado é a saída unilateral e irregular do locatário, sem formalização de devolução, sem entrega das chaves e sem encerramento contratual documentado. No contexto da locação imobiliária, isso significa que o contrato tecnicamente continua ativo - e o locatário segue responsável pelo pagamento de aluguéis, encargos e tributos até que a devolução seja formalmente registrada.
Independente de onde o locatário estiver ou de quanto tempo o imóvel já esteja vazio. Parece absurdo. Mas é o que a lei estabelece. E a imobiliária administradora que não entender isso desde o início vai ter dificuldade de cobrar o período de vacância.
O que o art. 66 da Lei nº 8.245/1991 diz - e o que ele não diz
O art. 66 da Lei do Inquilinato é a norma específica para o abandono: ele autoriza o locador a imitir-se na posse do imóvel quando o abandono é constatado após o ajuizamento de ação de despejo.
Aqui está o ponto que a maioria das imobiliárias não percebe: o art. 66 não dispensa o processo judicial. Ele apenas permite que, ajuizada a ação, o juiz autorize liminarmente a retomada - com expedição de mandado de constatação do abandono e posterior imissão na posse.
A ordem é essa: provar o abandono → ajuizar ação → requerer a liminar → aguardar o mandado de constatação → imitir na posse. Não tem atalho.
A imobiliária que pular etapas nesse processo vai responder por isso - junto com o locador que ela representa.
O que a imobiliária não pode fazer - e por que é risco real
Trocar a fechadura. Remover os bens que ficaram para trás. Alugar o imóvel para outro locatário antes da formalização judicial. Qualquer dessas ações, por mais que pareçam óbvias numa situação de abandono evidente, configura autotutela irregular.
E o problema não é apenas civil.
A retomada forçada sem autorização judicial pode caracterizar violação de domicílio (art. 150 do Código Penal), mesmo que o imóvel esteja visivelmente vazio. O tipo penal não exige que alguém esteja presente - exige que a proteção jurídica do domicílio seja respeitada.
Bens abandonados pelo locatário dentro do imóvel criam um problema adicional: a imobiliária não pode simplesmente descartá-los ou vendê-los. A posse desses bens exige procedimento próprio - e descuido aqui vira ação de reparação de danos.
"Quando a imobiliária me liga depois que já entrou no imóvel e trocou a fechadura, o problema jurídico já está criado. Vi isso acontecer várias vezes quando trabalhava na área operacional - a pressão do locador para retomar logo o imóvel e a falta de clareza sobre o que a lei permite. O resultado quase sempre é o mesmo: a administradora responde junto com o locador numa ação que podia ter sido evitada com o procedimento certo desde o início." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
Como documentar o abandono para proteger a imobiliária
A prova do abandono é o que sustenta todo o processo judicial e protege a imobiliária de alegações futuras do locatário. Sem documentação adequada, o que era abandono pode ser requalificado como inadimplência simples - e aí o procedimento muda completamente.
Ata notarial lavrada por tabelião
É o instrumento mais robusto disponível. O tabelião vai ao imóvel, documenta as condições externas e sinais de abandono - correspondências acumuladas, fornecimento de água e energia cortados ou em débito, ausência de pertences visíveis. A ata tem fé pública e valor probatório privilegiado no processo judicial.
Registro fotográfico e vistoria
Realizada antes de qualquer intervenção no imóvel. A sequência importa: primeiro a documentação, depois qualquer outro passo. Uma vistoria feita depois de a imobiliária já ter entrado no imóvel perde grande parte do valor probatório.
Notificação extrajudicial ao locatário e ao fiador
Enviada ao endereço contratual e a outros contatos que a imobiliária tenha registrado. Além de cumprir a formalidade legal, fixa a data a partir da qual o abandono foi notificado - o que importa diretamente para o cálculo de encargos devidos pelo período de vacância.
Declarações de testemunhas
Vizinhos, porteiros, outros administrados do condomínio que possam atestar a ausência prolongada do locatário. Registrar por escrito, com qualificação e data.
Com esse conjunto probatório produzido, a ação de despejo por abandono é ajuizada com pedido de liminar de imissão na posse. O juiz expede o mandado de constatação para que o oficial de justiça confirme as condições do imóvel - e, confirmado o abandono, autoriza a retomada.
O tempo entre o início do abandono e a retomada judicial pode ser de semanas ou poucos meses, dependendo da comarca e da completude do material apresentado. Nesse período inteiro, os encargos continuam correndo contra o locatário - o que reforça a importância de iniciar a documentação imediatamente, sem esperar pelo momento certo.
Perguntas frequentes sobre abandono de imóvel locado
A imobiliária pode trocar a fechadura assim que perceber que o locatário foi embora?
Não. Sem autorização judicial, qualquer intervenção no imóvel - inclusive trocar a fechadura - pode caracterizar violação de domicílio e expor a imobiliária e o locador a responsabilidade criminal e civil. O procedimento correto começa pela documentação do abandono e pelo ajuizamento da ação de despejo.
O locatário que abandonou o imóvel ainda deve pagar aluguel pelo período vazio?
Sim. O contrato de locação só se encerra com a devolução formal das chaves ou com decisão judicial. Enquanto isso não acontece, os encargos continuam correndo. A imobiliária deve documentar esse período para embasar a cobrança posterior.
O fiador responde pelas dívidas geradas após o abandono?
Depende do que o contrato estabelece sobre o término da responsabilidade do fiador. Em regra, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel - o que reforça a importância de formalizar o encerramento da locação o quanto antes. Verificar as cláusulas do contrato e notificar o fiador são passos que a imobiliária não pode pular.
O que fazer com os bens que o locatário deixou no imóvel?
Não descarte e não mova antes de autorização judicial. Os bens abandonados exigem procedimento específico - registro em inventário formal durante a vistoria, comunicação ao locatário e, se necessário, depósito judicial. Agir sem esse processo pode gerar ação de reparação de danos contra a imobiliária.
Quanto tempo leva para a imobiliária retomar o imóvel legalmente?
Com a documentação adequada já produzida antes do ajuizamento, o pedido de liminar em ação de despejo por abandono costuma ser apreciado com relativa rapidez pelo juízo. O prazo real depende da comarca e da completude do conjunto probatório apresentado. O que atrasa a retomada, na maioria dos casos, é o início tardio da documentação.
O que fica quando a imobiliária age sem assessoria
O momento mais perigoso numa situação de abandono não é a saída do locatário - é o intervalo entre a constatação do abandono e a decisão da imobiliária sobre como agir. Se esse intervalo for preenchido com providências unilaterais erradas, a administradora sai de uma posição de credora para uma de ré.
Cada dia que passa com o imóvel vazio e sem a documentação sendo produzida é um dia de prova que se perde. E depois que a imobiliária entra no imóvel sem autorização, já não há como desfazer o problema jurídico criado.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.
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