O negócio parecia limpo. Imóvel bem localizado, preço justo, vendedor cooperativo. A due diligence básica foi feita, o contrato assinado, a escritura lavrada. Só havia um detalhe - o imóvel estava alugado.
Seis meses depois, o comprador recebeu uma citação judicial. O inquilino ingressou com ação pedindo adjudicação compulsória do imóvel - ou seja, pedir para a Justiça transferir a propriedade para ele, no lugar do comprador que já havia pago.
Isso acontece mais do que parece. E a base legal é clara: o art. 27 da Lei nº 8.245/1991 garante ao locatário o direito de preferência na compra do imóvel que ele ocupa. Quando esse direito é ignorado, a venda pode ser desfeita pela Justiça.
O que é o direito de preferência do locatário
Direito de preferência do locatário é o direito que o inquilino tem de adquirir o imóvel que ocupa, com prioridade sobre qualquer terceiro, nas mesmas condições ofertadas no mercado. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que antes de vender para qualquer comprador, o proprietário precisa notificar formalmente o inquilino - e dar a ele 30 dias corridos para decidir se quer comprar.
A obrigação está no art. 27 da Lei nº 8.245/1991. Não é discricionária. Não depende de previsão no contrato de locação. É uma imposição legal - e descumpri-la tem consequências sérias.
O que acontece quando o vendedor ignora essa obrigação
Se o imóvel for vendido sem a notificação devida ao locatário, o inquilino pode ingressar com ação judicial dentro de 6 meses contados do registro da escritura no cartório de imóveis, conforme o art. 33 da Lei nº 8.245/1991.
O pedido pode ser duplo: adjudicação compulsória (o inquilino assume o imóvel, depositando o mesmo valor pago pelo comprador) ou indenização por perdas e danos contra o vendedor.
Na adjudicação, o comprador que pagou pelo imóvel pode perder a propriedade - e terá que buscar ressarcimento do vendedor em outra ação.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
O detalhe que define se o inquilino pode ou não ficar com o imóvel
Há uma condição técnica importante, consolidada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: para que o locatário possa pedir a adjudicação compulsória do imóvel - ou seja, substituir o comprador - o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data da venda.
Sem essa averbação, o locatário preterido perde o direito real sobre o imóvel. Ainda pode pleitear indenização por perdas e danos - mas não pode mais desfazer a venda.
O risco que o comprador carrega sem saber
O comprador de boa-fé que não verificou a existência de locação registrada na matrícula pode acabar envolvido em um litígio sem ter feito nada errado. O problema é que a boa-fé, embora relevante, não elimina o risco processual nem garante que ele não perderá o imóvel em determinados cenários.
O que deveria ter sido verificado antes da assinatura: se havia contrato de locação vigente, se esse contrato estava averbado na matrícula, e se o proprietário cumpriu a obrigação de notificar o inquilino com a oferta formal. Nenhum desses pontos aparece em uma certidão de ônus comuns. Requer análise documental específica.
"Na prática da assessoria preventiva, vejo compradores que sequer sabiam que o imóvel estava alugado - e a imobiliária não verificou se havia locação averbada na matrícula. Quando o inquilino aparece com advogado seis meses depois, a escritura já está registrada e o problema se torna muito mais caro de resolver do que teria sido evitar." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
O que a notificação do locatário precisa conter
Notificação do locatário é o ato formal pelo qual o proprietário informa ao inquilino, por escrito, a intenção de vender o imóvel. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que a notificação deve conter o preço, as condições de pagamento, o prazo, a forma de financiamento e todos os demais elementos da proposta - exatamente como será ofertada ao mercado.
Uma notificação vaga, sem condições reais de compra, não cumpre a exigência legal. O locatário deve receber uma proposta equivalente à que qualquer comprador receberia.
Quando o direito de preferência NÃO se aplica
O direito de preferência se aplica apenas a vendas onerosas. Nas seguintes situações, o locatário não tem direito de preferência:
Doação do imóvel
Permuta (troca de imóvel por outro imóvel)
Venda judicial (leilão extrajudicial ou judicial)
Dação em pagamento
Integralização de capital social em empresa
Na prática, isso significa que operações como integralização de imóvel em holding familiar não geram direito de preferência ao inquilino - mas a análise caso a caso é indispensável.
A ausência de análise especializada aqui é o ponto em que a operação mais escorrega.
Perguntas frequentes sobre direito de preferência do locatário
O inquilino pode impedir a venda do imóvel?
Não. O inquilino não impede a venda, mas tem o direito de ser notificado e de comprar o imóvel nas mesmas condições antes de qualquer terceiro. Se não for notificado e o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias, pode pedir judicialmente para assumir a compra no lugar do adquirente.
Quanto tempo o inquilino tem para exercer o direito de preferência?
Após receber a notificação formal, o locatário tem 30 dias corridos para manifestar interesse na compra, conforme o art. 28 da Lei nº 8.245/1991. Se quiser pedir adjudicação compulsória após a venda consumada, o prazo é de 6 meses contados do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
A imobiliária é responsável por notificar o inquilino?
Juridicamente, a obrigação recai sobre o proprietário. Mas a imobiliária que assessora a venda sem alertar sobre essa exigência pode ter responsabilidade civil por omissão, especialmente se a venda foi frustrada ou gerou prejuízo ao comprador. A assessoria jurídica preventiva protege todos os lados da operação.
E se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula?
Sem averbação, o locatário perde o direito à adjudicação compulsória - não pode mais tomar o imóvel de volta. Mas ainda pode ingressar com ação de indenização por perdas e danos contra o proprietário que descumpriu a obrigação legal de notificação. O risco muda de natureza, mas não desaparece.
Como o comprador se protege ao adquirir um imóvel alugado?
O comprador deve verificar, antes de assinar qualquer documento, se há contrato de locação vigente e se ele está averbado na matrícula. Deve exigir do vendedor a comprovação de que o inquilino foi formalmente notificado e que renunciou ao direito de preferência por escrito - ou que o prazo de 30 dias transcorreu sem manifestação. Isso precisa constar em documentação formal.
O risco já estava lá. Só não era visível.
O comprador que adquire um imóvel locado sem verificar o cumprimento do direito de preferência está exposto a um risco que não aparece nas certidões de ônus. O prazo de 6 meses para ação judicial corre silenciosamente após o registro da escritura. Quando a citação chega, o problema já está dentro de casa.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
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