A imobiliária recebeu o seguro-fiança, verificou que estava dentro do prazo, arquivou a apólice e seguiu em frente. Parecia tudo certo.
Meses depois, o locatário entrou em inadimplência. A administradora acionou a seguradora - e descobriu que a cobertura não se aplicava àquela situação. Ou que a apólice tinha vencido no meio do contrato sem que ninguém tivesse notado. Ou que o sinistro precisava ter sido comunicado num prazo que já tinha passado.
O seguro-fiança é a garantia locatícia que mais cresceu no Brasil nos últimos anos - e uma das que mais gera surpresa quando algo dá errado. Para a imobiliária que administra o contrato, a surpresa costuma ter um custo adicional: o locador culpa a administradora por não ter checado o que deveria ter checado.
O que é seguro-fiança e o que ele realmente cobre
Seguro-fiança locatício é uma modalidade de garantia prevista no art. 37, inciso II da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), pela qual uma seguradora autorizada pela SUSEP assume, mediante pagamento de prêmio pelo locatário, a obrigação de indenizar o locador em caso de inadimplemento. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a seguradora substitui o fiador humano - mas com condições, limites e exclusões que o fiador humano não teria.
A cobertura básica inclui aluguel em atraso e encargos legais como condomínio e IPTU. As coberturas adicionais - danos ao imóvel, multas contratuais, despesas com ação de despejo - variam conforme a apólice e a seguradora. Algumas cobrem até 30 vezes o valor do aluguel. Outras têm teto bem mais baixo.
Parece simples. Não é.
O que a imobiliária recebe é uma apólice com condições gerais, condições especiais e, eventualmente, condições particulares. Cada bloco pode restringir, ampliar ou modificar o que está coberto. Aceitar o seguro-fiança sem ler essas condições é o primeiro erro operacional.
O que a imobiliária precisa checar antes de aceitar a apólice
O art. 41 da Lei nº 8.245/1991 determina que o seguro de fiança locatícia deve abranger a totalidade das obrigações do locatário. Mas "totalidade" na lei não significa que qualquer apólice de qualquer seguradora vai cobrir tudo automaticamente. A regulamentação da SUSEP estabelece os parâmetros mínimos - e as seguradoras têm margem para estruturar produtos bem diferentes entre si.
1. Vigência e prazo de cobertura
A vigência da apólice precisa corresponder ao prazo do contrato de locação. Se o contrato é de 30 meses e o seguro cobre 12, a imobiliária está administrando um contrato com garantia descoberta durante boa parte da sua vigência. Quando o locatário para de pagar no 18º mês, não há cobertura ativa.
2. Coberturas contratadas x coberturas presumidas
Danos ao imóvel, multas por rescisão antecipada e despesas com despejo não são cobertura automática em todos os produtos. São coberturas adicionais que precisam estar expressamente contratadas na apólice.
3. Prazo para comunicação do sinistro
Cada apólice estabelece um prazo para o locador - ou a imobiliária, quando atua como gestora do contrato - comunicar o sinistro à seguradora. Esse prazo começa a correr na data do primeiro inadimplemento, não na data em que a inadimplência foi percebida ou no momento em que o locador decidiu agir.
O que acontece quando a apólice vence no meio do contrato
Esse é o cenário mais comum e mais silencioso. O contrato de locação foi celebrado por 30 meses. O seguro-fiança foi contratado por 12. Ninguém controlou o vencimento da apólice. O locatário pagou normalmente durante o primeiro ano - e quando começou a atrasar no 14º mês, a cobertura já tinha expirado.
A renovação da apólice depende do pagamento de novo prêmio pelo locatário. Se o locatário não renovar - e a imobiliária não monitorar esse vencimento - o contrato passa a ter garantia nenhuma. O locador não sabe. E quando descobre, já houve dano.
A imobiliária que administra o contrato tem o dever de comunicar o locador sobre a situação da garantia. Não fazer isso expõe a administradora a uma ação por perdas e danos - com fundamento na culpa in vigilando e no contrato de prestação de serviços que a vincula ao locador.
"Na prática da assessoria preventiva, o que vejo com frequência é a imobiliária aceitar o seguro-fiança como se fosse um cheque - recebeu, arquivou, fim. Quando trabalhei em imobiliária, vi de perto como o controle de vencimento de garantias era tratado como detalhe operacional menor. Juridicamente, não é. A administradora que não monitora a vigência da apólice e não comunica o locador sobre o risco está assumindo uma responsabilidade que não estava no contrato de prestação de serviços - mas que vai aparecer no processo." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Perguntas frequentes sobre seguro-fiança na locação
A imobiliária é responsável se o seguro-fiança vencer e ela não avisar o locador?
Sim. A administradora tem dever contratual de gerir o imóvel em benefício do locador - e isso inclui monitorar a situação das garantias. Se a apólice vencer sem renovação e o locatário entrar em inadimplência sem cobertura, a imobiliária pode responder pelos danos causados pela omissão. A extensão da responsabilidade depende do contrato de gestão e da prova de culpa, mas o risco existe e é real.
A imobiliária pode exigir que o locatário renove o seguro-fiança durante o contrato?
Pode - e deve, se quiser proteger o locador. A melhor prática é incluir no contrato de locação cláusula expressa que obrigue o locatário a renovar a apólice com antecedência mínima de 30 dias do vencimento, sob pena de caracterizar infração contratual. Sem essa cláusula, a imobiliária fica na posição de cobrar algo que não está formalmente previsto - e o locatário pode simplesmente não renovar.
O que acontece se o locatário não paga o prêmio do seguro e a apólice cancela?
O não pagamento do prêmio pelo locatário pode levar ao cancelamento da apólice pela seguradora. Quando isso ocorre, o contrato de locação passa a vigorar sem garantia - o que é uma infração ao art. 43 da Lei nº 8.245/1991, que proíbe a cobrança de mais de uma modalidade de garantia mas pressupõe que a garantia vigente exista. A imobiliária precisa saber disso imediatamente para exigir substituição de garantia ou tomar as providências cabíveis.
Danos ao imóvel causados pelo inquilino sempre são cobertos pelo seguro-fiança?
Não. Cobertura para danos ao imóvel é adicional e precisa estar expressamente contratada na apólice. Além disso, a maioria das apólices exige laudo de vistoria de entrada para que os danos ao término da locação possam ser cobertos - sem ele, não há base comparativa e a seguradora pode recusar o sinistro. É mais um motivo pelo qual vistoria documentada e seguro com cobertura de danos precisam andar juntos.
A imobiliária pode ser acionada pela seguradora após pagar o sinistro ao locador?
A seguradora pode exercer o direito de regresso contra o locatário - e se a imobiliária tiver concorrido para o dano por omissão ou falha na gestão, pode ser chamada ao processo. O risco aumenta quando há prova de que a administradora sabia da inadimplência e não comunicou o sinistro dentro do prazo, permitindo que o dano se agravasse. Cada situação é diferente, mas a exposição existe.
Aceitar o seguro-fiança é fácil. Gerenciar a garantia durante todo o contrato é o trabalho real.
O momento em que a assessoria jurídica preventiva deixa de resolver é quando o sinistro já ocorreu e a apólice não estava mais ativa - ou quando o prazo de comunicação passou e a seguradora já negou a cobertura. A partir daí, o que existe é um processo entre locador insatisfeito e imobiliária que falhou na gestão da garantia que ela mesma aceitou.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem contratos com seguro-fiança na carteira e não sabe ao certo o que cada apólice cobre - ou se está em dúvida sobre como controlar o vencimento dessas garantias - manda pelo WhatsApp. A análise começa por aí.