O imóvel voltou com piso arranhado, pintura destruída e uma porta partida ao meio. A imobiliária fez a vistoria de saída, fotografou tudo, montou o laudo. Quando foi cobrar o locatário pelos danos, o processo foi para o juiz - e o laudo foi desconsiderado. A cobrança caiu por terra. Não porque os danos não existissem. Porque a vistoria foi feita sem a presença do locatário.
Isso acontece mais do que a maioria das imobiliárias imagina.
O que a Lei do Inquilinato exige na devolução do imóvel
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em seu art. 23, III, impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel ao final do contrato no mesmo estado em que o recebeu - ressalvado o desgaste natural pelo uso. Parece simples. O problema está em como se prova qual era esse estado inicial.
Laudo de vistoria é o documento que registra as condições do imóvel num momento específico - entrada ou saída do locatário. No contexto da locação imobiliária, isso significa que sem um laudo de entrada formalizado e aceito pelo locatário, a imobiliária perde o ponto de comparação para exigir reparos na saída.
Sem vistoria de entrada, não há baseline. Sem baseline, não há cobrança.
E há um detalhe que a maioria das imobiliárias ainda não internalizou: a vistoria de saída feita sem a participação do locatário tem valor probatório reduzido nos tribunais. O TJDFT consolidou o entendimento de que laudo produzido unilateralmente - mesmo com fotos e descrições detalhadas - não é suficiente, por si só, para atribuir responsabilidade ao ex-locatário pelos danos encontrados.
Vistoria unilateral: o laudo que não protege
A vistoria bilateral - com presença ou notificação formal do locatário para participar - é o que transforma o laudo em prova robusta. Quando feita apenas pela imobiliária ou pelo locador, sem chance do locatário contestar ou assinar, o documento fica vulnerável em juízo.
Vistoria bilateral é o procedimento em que ambas as partes do contrato de locação - ou seus representantes - participam do registro das condições do imóvel. No contexto da locação imobiliária, isso significa que qualquer discrepância apontada no laudo só tem respaldo jurídico pleno quando o locatário teve a oportunidade de confirmar, contestar ou assinar o documento.
O risco prático: a imobiliária faz a vistoria, documenta tudo corretamente, fotografa cada detalhe - e mesmo assim perde a ação porque o locatário alega que não foi convocado, ou que não concordou com o que foi registrado, ou que os danos já existiam antes da locação.
Trabalhei em imobiliária antes de advogar, e a vistoria de entrada era tratada como burocracia - um papel que a gente preenchia rápido para fechar logo o contrato. Só depois, atuando nas ações, entendi o tamanho do problema: cada campo preenchido com pressa numa vistoria de entrada vira uma brecha que o locatário explora na saída. A imobiliária que não faz vistoria bilateral e documentada pode ter o imóvel destruído na frente do juiz - e ainda assim não conseguir cobrar nada do locatário. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
Há um prazo que poucas imobiliárias acompanham com atenção: depois que as chaves são devolvidas e o contrato é encerrado sem vistoria documentada bilateralmente, o argumento jurídico para cobrar os danos fica comprometido de forma quase irreversível. A imobiliária pode até ter fotos do estrago - mas sem a vistoria correta, fica difícil provar que o estado era diferente no início da locação.
A vistoria de entrada: onde o risco começa
A vistoria de saída é onde o problema aparece. Mas é na entrada que ele é criado.
Uma vistoria de entrada bem feita precisa: descrever cada cômodo em detalhe, incluir fotos datadas, registrar marcas, manchas e imperfeições pré-existentes, e ser assinada pelo locatário - confirmando que aquela é a condição em que recebeu o imóvel.
O que acontece quando a entrada é negligenciada
Quando a vistoria de entrada não foi feita ou foi feita de forma genérica, a imobiliária entra num contrato de locação sem baseline. Na saída, qualquer dano que o locatário queira contestar vira uma palavra contra a outra.
O art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que é obrigação do locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina - e a vistoria de entrada é o instrumento que documenta que essa obrigação foi cumprida. Quando esse registro não existe ou é falho, a imobiliária perde o ponto de apoio tanto para defender o locador quanto para responsabilizar o locatário.
Responsabilidade da administradora
A imobiliária que administra o contrato de locação age como mandatária do locador. Quando deixa de realizar ou documentar adequadamente a vistoria - de entrada ou de saída - pode ser responsabilizada pelos danos que o locador sofrer em decorrência dessa omissão. Não é o locatário que vai pagar: é a administradora.
A responsabilidade da administradora de imóveis é determinada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) no que se refere à prestação de serviços, além das normas específicas da Lei do Inquilinato.
Perguntas frequentes sobre vistoria de imóvel em locação
A imobiliária é obrigada a fazer a vistoria com o locatário presente?
Não há obrigação legal expressa de presença física. Mas a vistoria feita sem o locatário - ou sem notificação formal para que ele participasse - tem força probatória reduzida. O locatário pode alegar que não teve oportunidade de contestar o laudo. Em juízo, isso enfraquece a cobrança de danos.
O que acontece se a imobiliária não fez vistoria de entrada?
Sem vistoria de entrada, não há parâmetro para cobrar danos na saída. O locatário pode alegar que os danos já existiam quando entrou no imóvel - e a imobiliária não tem como provar o contrário. O direito de cobrar reparos fica prejudicado de forma significativa, independentemente do estado em que o imóvel foi devolvido.
Quem paga a vistoria do imóvel - locador, locatário ou imobiliária?
A Lei nº 8.245/1991 atribui ao locador o custo da vistoria inicial. A taxa cobrada por algumas imobiliárias para realizar a vistoria precisa estar prevista no contrato de administração - caso contrário, pode ser questionada como cobrança indevida.
A imobiliária pode ser responsabilizada se não fizer a vistoria de saída?
Sim. Se a imobiliária é administradora do imóvel e não realizou a vistoria de saída, pode ser responsabilizada pelos danos que o locador não conseguiu cobrar do locatário por ausência dessa documentação. A falha na vistoria é considerada falha na prestação do serviço de administração.
Fotos tiradas pela imobiliária no dia da entrega das chaves servem como laudo?
Dependem de como foram produzidas. Fotos sem data georreferenciada, sem assinatura do locatário e sem descrição comparativa com a vistoria de entrada têm valor probatório limitado. Servem como indício, mas não substituem um laudo formal de vistoria bilateral.
O momento em que a assessoria já não resolve mais
O encerramento de um contrato de locação tem uma janela muito específica. Depois que as chaves foram entregues, o locatário saiu e o laudo foi feito apenas pela imobiliária - sem notificação, sem assinatura, sem bilateralidade - o argumento jurídico para cobrar os danos fica comprometido. A imobiliária ainda pode tentar a via judicial, mas o custo de provar os danos sem a documentação correta sobe exponencialmente. E a chance de êxito cai na mesma proporção.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com vistorias no dia a dia, vale compartilhar - é o tipo de detalhe operacional que parece burocracia até virar processo.
Se você está próximo de fechar um negócio e ainda não teve a documentação analisada, este é o momento de buscar orientação jurídica especializada.
Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468