Duas locações parecidas chegam ao jurídico da mesma administradora no mesmo mês. Nos dois contratos o aluguel parou de ser pago. Nos dois, existe um imóvel por trás da garantia. A equipe manda os dois processos esperando o mesmo desfecho.
Não é o que acontece. Em um dos contratos, o imóvel garantidor pode ser penhorado sem grande resistência. No outro, o mesmo tipo de imóvel, oferecido de outra forma, resiste à execução e a cobrança trava.
A diferença não está no imóvel. Está em qual modalidade de garantia foi escolhida na hora de fechar o contrato, e poucas administradoras param para medir esse detalhe antes de assinar.
Duas garantias, duas execuções diferentes
Fiança locatícia é a modalidade de garantia em que um terceiro, o fiador, assume responsabilidade pessoal pelas obrigações do locatário, incluindo o pagamento do aluguel em caso de inadimplência. No contexto imobiliário brasileiro, é uma das quatro modalidades previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/1991, ao lado da caução, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A lei trata fiança e caução como institutos distintos, com regras próprias. Isso pareceria um detalhe técnico até o momento em que a garantia precisa ser executada de fato, e é exatamente aí que a diferença aparece.
Duas administradoras que aceitam "a mesma coisa", um imóvel como respaldo do contrato, podem estar aceitando proteções jurídicas completamente diferentes sem perceber.
Por que o bem de família do fiador pode ser penhorado
Bem de família é o imóvel residencial que serve de moradia à entidade familiar e que a Lei nº 8.009/1990 protege, em regra, contra penhora por dívidas. No contexto da locação, essa proteção tem uma exceção expressa quando o imóvel garante uma fiança.
O art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 retira a impenhorabilidade do bem de família quando ele foi dado em garantia de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. A Súmula 549 do STJ resume o entendimento de forma direta: é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
Na prática, isso significa que a casa do fiador, mesmo sendo o único imóvel dele e mesmo sendo onde a família mora, pode responder pela dívida do locatário. Para quem administra a cobrança, essa é a garantia que costuma ter força real quando o processo chega ao fim.
A mesma casa, oferecida como caução, pode ficar protegida
E aqui está o problema: nem todo imóvel que serve de garantia numa locação está exposto do mesmo jeito.
O STJ já decidiu, no REsp nº 1.789.505-SP, julgado pela Quarta Turma sob relatoria do ministro Marco Buzzi, que a exceção do art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 vale para a fiança, mas não se estende ao bem de família oferecido como caução. Fiança e caução são modalidades diferentes de garantia, disciplinadas separadamente pelo art. 37 da Lei nº 8.245/1991, e o Judiciário não pode ampliar uma exceção legal para um instituto que a lei não mencionou.
Ou seja: o mesmo imóvel, com o mesmo valor, pode estar blindado contra a execução só porque a garantia foi registrada como caução em vez de fiança. Uma administradora que trata os dois formatos como equivalentes está, sem saber, aceitando garantias com força jurídica desigual.
Entender qual modalidade está de fato protegendo cada contrato da carteira é o tipo de revisão que cabe dentro da rotina de acompanhamento jurídico da locação, antes que a inadimplência torne a diferença urgente.
O momento em que trocar a garantia já não é mais simples
Enquanto o contrato está em dia, trocar a modalidade de garantia é uma conversa. Depois que o locatário para de pagar e a cobrança já está em curso, deixa de ser.
Descobrir, no meio de uma execução, que a garantia aceita não tem a força que a administradora presumia não é um problema que se resolve com um aditivo assinado às pressas. A essa altura, a discussão já migrou de prevenção para tentativa de reduzir o prejuízo.
Na prática da assessoria preventiva, vejo administradoras tratando fiança e caução como sinônimos porque, no dia a dia do balcão, os dois parecem resolver o mesmo problema: ter um imóvel por trás do contrato. A diferença só aparece quando alguém precisa executar de verdade - e nesse momento já não há mais espaço para reescolher. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Perguntas frequentes sobre penhora do bem de família na locação
O bem de família do fiador pode mesmo ser penhorado numa locação residencial?
Sim. A Súmula 549 do STJ confirma que a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação é válida, com base no art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990, tanto para locação residencial quanto comercial. Avaliar as particularidades do caso concreto exige análise jurídica específica.
Se o locatário oferecer o próprio imóvel como caução, esse bem também pode ser penhorado?
Não necessariamente. O STJ decidiu que a exceção legal vale para a fiança, não para a caução. Isso não significa proteção automática em todo caso, mas indica uma diferença relevante que precisa ser verificada contrato a contrato.
A imobiliária pode recusar um fiador que só tem um imóvel, o bem de família dele?
A imobiliária pode definir critérios de aceitação de garantia, mas a decisão sobre exigir ou recusar esse tipo de fiador envolve avaliação de risco que vai além da formalidade do cadastro.
O que muda se o contrato de locação for comercial em vez de residencial?
A tese que confirmou a penhorabilidade do bem de família do fiador foi construída considerando locação comercial e residencial. Ainda assim, cada contrato tem particularidades que podem alterar a análise, e por isso merece leitura individual.
Como a imobiliária sabe, na prática, se a garantia aceita realmente protege o proprietário?
Só uma revisão técnica do contrato e da modalidade de garantia registrada mostra se a proteção que o proprietário imagina ter é a que a lei realmente oferece.
A garantia que parece igual, mas não é
Fiança e caução resolvem o mesmo problema no papel: dar ao proprietário um respaldo se o aluguel parar de vir. Mas a força jurídica de cada uma só se revela quando a inadimplência chega, e nesse momento já não é mais possível voltar atrás e escolher a modalidade que teria protegido melhor o contrato.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Sua imobiliária sabe, contrato por contrato, se a garantia registrada é fiança ou caução - e se ela realmente protegeria o proprietário numa execução? Se você administra locações em Curitiba e região e quer revisar isso, comece por um contrato.
Assessoria jurídica em locação para imobiliárias e administradoras
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