Chegou a devolução do imóvel. O locatário saiu, mas deixou para trás uma cozinha planejada, um ar-condicionado embutido e um jardim vertical na varanda. O locador entrou em contato com a imobiliária furioso - não porque o imóvel ficou pior, mas porque ninguém pediu a autorização dele para nada.
Esse é o tipo de situação que parece inofensiva no dia a dia da gestão, mas tem jurisprudência formada e responsabilidade claramente distribuída. E nem sempre a distribuição favorece a administradora.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre benfeitorias
Benfeitoria é qualquer obra, melhoria ou intervenção feita no imóvel que altere suas condições físicas. No contexto da locação imobiliária, isso significa uma torneira nova, uma divisória, uma parede derrubada, uma pintura especial - qualquer coisa que modifique o que estava ali antes.
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) divide as benfeitorias em três categorias, e cada uma tem um regime jurídico diferente.
Benfeitorias necessárias (art. 35 da Lei nº 8.245/1991)
São as que conservam o imóvel ou impedem sua deterioração. Vazamento no telhado, infiltração, encanamento quebrado - coisas que, se não forem feitas, o imóvel vai ficando em pior estado.
O locatário pode fazê-las sem pedir autorização. E tem direito a ser indenizado por elas ao fim do contrato - a menos que o contrato contenha cláusula expressa de renúncia à indenização, o que é prática comum e juridicamente válida.
Benfeitorias úteis (art. 35 da Lei nº 8.245/1991)
São as que facilitam o uso do imóvel sem ser indispensáveis para conservá-lo. Uma garagem coberta, uma área de serviço ampliada, uma churrasqueira na varanda.
Aqui começa o problema: benfeitorias úteis só geram direito à indenização se houver autorização prévia e expressa do locador. Sem isso, o locatário faz a benfeitoria por conta e risco - e não pode reter o imóvel nem cobrar de ninguém no final.
Benfeitorias voluptuárias (art. 36 da Lei nº 8.245/1991)
São as que apenas embelezam ou aumentam o valor estético. Jardim vertical, porcelanato no lugar do piso original, papel de parede especial.
Não geram indenização em hipótese alguma. O locatário pode até removê-las ao sair - desde que a remoção não afete a estrutura do imóvel.
O problema real da imobiliária administradora
Na prática operacional, o locatário não costuma pedir autorização para a imobiliária. Ele simplesmente faz a reforma, manda uma mensagem informal comunicando, ou nem avisa. E a imobiliária - sobrecarregada com dezenas de contratos - não percebe, não registra ou não escala para o locador.
E aqui está o problema: a imobiliária administra em nome do locador. Quando ela deixa de comunicar uma benfeitoria, deixa de exigir a autorização prévia ou deixa de incluir no laudo de vistoria de saída o que foi alterado sem permissão, ela está potencialmente abrindo espaço para que o locador a acione por negligência na administração.
"Na prática da assessoria preventiva, o que eu vejo com frequência é a imobiliária tratando benfeitoria como assunto do locatário e do locador - como se ela não tivesse papel nisso. Mas quando fui gestora em imobiliária, eu percebia que eram exatamente essas situações 'sem dono' que viravam processo depois. O contrato de administração atribui à imobiliária o dever de zelar pelo imóvel em nome do proprietário - e isso inclui controlar o que acontece dentro dele." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
A responsabilidade da imobiliária administradora por benfeitorias não autorizadas está consolidada na doutrina: ela responde quando age com imprudência, imperícia ou negligência na prestação do serviço de administração. Deixar passar uma reforma significativa sem comunicar o locador é, juridicamente, negligência.
O que configura negligência da administradora
Não há uma lista fechada, mas a jurisprudência aponta situações recorrentes:
Autorizar verbalmente uma benfeitoria útil sem obter anuência escrita do locador
Não registrar em vistoria as alterações feitas durante a locação
Deixar o locatário reformar sem checar se o contrato prevê cláusula de vedação ou autorização específica
Não comunicar ao locador quando o locatário pede para fazer uma obra relevante
Depois que o contrato é encerrado e o imóvel devolvido com alterações não documentadas, a imobiliária perde o argumento jurídico para defender sua conduta. O ônus da prova se inverte.
Cláusula de renúncia: aliada da imobiliária ou armadilha?
Muitos contratos de locação contêm cláusula padrão com o seguinte sentido: o locatário renuncia ao direito de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.
Essa cláusula é válida para benfeitorias úteis e voluptuárias - o STJ reconhece sua legalidade. Para benfeitorias necessárias, há debate doutrinário, mas a maioria dos contratos a inclui e é aceita na prática.
O problema está quando a cláusula existe no contrato, mas a imobiliária - ou o locatário - não sabe o que ela significa operacionalmente. O locatário faz uma reforma útil acreditando que será ressarcido. A imobiliária não o orienta sobre a cláusula. No final, o locatário aciona a imobiliária por orientação inadequada na gestão do contrato.
É raro? Não. Acontece mais do que aparece nos relatórios de sinistro.
Perguntas frequentes sobre benfeitorias no imóvel alugado
A imobiliária pode autorizar uma benfeitoria útil no lugar do locador?
Depende do contrato de administração. Se ele confere poderes amplos de gestão, sim - com cautela. Se não especifica essa competência, a autorização precisa vir do locador diretamente. Autorizar sem competência é o caminho mais curto para a imobiliária responder por eventual prejuízo do proprietário.
Se o locatário fez uma reforma sem avisar ninguém, a imobiliária responde?
Depende do que o contrato de administração prevê e de como a imobiliária conduziu as vistorias periódicas. Se havia obrigação de vistoriar e a imobiliária não fez - ou fez sem registrar as alterações - a responsabilidade pode ser imputada a ela.
O locatário pode reter o imóvel até ser indenizado pelas benfeitorias?
Somente nas benfeitorias necessárias e nas úteis autorizadas pelo locador, conforme o art. 35 da Lei nº 8.245/1991. Se o contrato contém cláusula de renúncia à retenção, o direito de retenção é afastado - mas isso precisa estar expresso, e a imobiliária precisa saber disso antes da devolução do imóvel.
Benfeitoria voluptuária pode ser removida pelo locatário ao sair?
Sim, conforme o art. 36 da Lei nº 8.245/1991, desde que a remoção não comprometa a estrutura ou a substância do imóvel. O problema prático é definir o que "afeta a estrutura" - e essa discussão frequentemente chega ao Judiciário quando a imobiliária não documenta o estado original do imóvel na vistoria de entrada.
A imobiliária tem obrigação de orientar o locatário sobre benfeitorias?
Não há dispositivo legal expresso, mas o dever de informação decorre do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e da boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil. Uma imobiliária que deixa de orientar o locatário sobre o que pode ou não fazer no imóvel está exposta a questionamentos em caso de conflito.
Conclusão
O momento crítico não é a saída do locatário. É o dia em que ele resolve fazer uma reforma e ninguém da imobiliária pergunta se o locador foi consultado.
Quando o processo chega - e ele chega como cobrança de indenização do locador, como ação de despejo por descumprimento contratual ou como reclamação do locatário por benfeitoria não ressarcida - a imobiliária já não tem mais o que fazer. O contrato foi encerrado, as provas sumiram com a saída do inquilino, e o que ficou foi a memória de uma mensagem informal no WhatsApp que ninguém salvou.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem um contrato com cláusula de benfeitoria genérica, um locatário que pediu para "fazer umas melhorias" ou uma devolução de imóvel que ficou diferente do laudo de entrada - manda pelo WhatsApp antes de dar o próximo passo. A análise começa por aí.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com essa situação no dia a dia, vale compartilhar. É o tipo de discussão que deveria acontecer antes da devolução do imóvel, não depois.
Dra. Drielle Pereira - Advocacia Imobiliária | Curitiba e região | www.dosadvocacia.com.br | WhatsApp (41) 98792-6468