O locatário entregou as chaves. Na vistoria de saída, a imobiliária encontrou paredes riscadas, piso danificado, janelas quebradas e um banheiro que precisava de reforma completa. O proprietário quer ser ressarcido.
O locatário sumiu. O fiador diz que não sabia de nada. E a imobiliária - que administrou o contrato do início ao fim - se vê no meio de uma disputa que não esperava enfrentar.
Esse cenário é mais comum do que parece.
E a pergunta que gestores e proprietários fazem é sempre a mesma: quem paga a conta?
A resposta depende de como o contrato foi gerido, de como as vistorias foram conduzidas e de qual papel a imobiliária desempenhou ao longo da locação. E nem sempre o resultado é o que a administradora esperava.
A cadeia de responsabilidades nos danos ao imóvel alugado
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) distribui deveres de conservação entre locador e locatário de forma clara - ao menos no papel. O art. 22 impõe ao locador a obrigação de entregar o imóvel em estado adequado ao uso e de arcar com problemas estruturais e vícios que comprometam a habitabilidade. Já o art. 23 atribui ao locatário o dever de restituir o bem nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal.
Na prática, essa distinção raramente é simples. O que é "uso normal" e o que é "dano por mau uso" depende de prova. E a prova começa - ou termina - na vistoria.
O papel do locatário: a obrigação de restituir
O locatário é o responsável primário pelos danos causados ao imóvel durante a vigência da locação. Isso inclui desde avarias visíveis - arranhados em paredes, pisos danificados, equipamentos quebrados por uso inadequado - até danos ocultos que só aparecem após a entrega das chaves.
A base legal é o art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991, que obriga o locatário a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". A palavra "normal" é o ponto de tensão. Paredes pintadas com cores fora do padrão, furos excessivos, vidros quebrados, piso riscado além do desgaste natural - tudo isso configura dano passível de cobrança.
O problema começa quando o locatário não tem recursos, desaparece ou simplesmente contesta o valor cobrado.
O fiador: responsável solidário, mas com limitações práticas
Quando há fiança no contrato, o fiador responde solidariamente pelas obrigações do locatário - incluindo os danos ao imóvel. Essa responsabilidade está ancorada no art. 820 do Código Civil e na própria estrutura da fiança locatícia prevista na Lei do Inquilinato.
Fiança locatícia é a garantia pela qual um terceiro - o fiador - assume, solidariamente com o locatário, todas as obrigações decorrentes do contrato de locação. No contexto da administração imobiliária, isso significa que a imobiliária pode acionar o fiador diretamente, sem precisar esgotar os recursos do locatário antes.
Na prática, a história é outra. O fiador que não estava ciente das condições do imóvel ao longo da locação pode contestar os danos. E sem uma vistoria bem conduzida, a imobiliária perde o argumento jurídico para cobrar.
Quando a imobiliária entra na conta
A imobiliária não é parte no contrato de locação. Ela atua como mandatária do proprietário, com base no contrato de administração. Esse detalhe é fundamental - porque define quando ela responde e quando não responde.
O Código Civil, nos arts. 667 a 672, estabelece que o mandatário responde pelos danos causados ao mandante quando age com negligência ou excede os limites do mandato. Aplicado à gestão imobiliária: a administradora pode ser responsabilizada quando deixa de tomar as providências que lhe competiam dentro do contrato de administração.
Os três gatilhos que colocam a imobiliária no processo
Com base na jurisprudência dos tribunais estaduais e na doutrina sobre responsabilidade do mandatário, há três falhas operacionais que mais frequentemente resultam em responsabilização da imobiliária:
Vistoria de entrada ausente ou incompleta: sem laudo detalhado no início da locação, a imobiliária não tem como provar o estado original do imóvel. Encerrada a locação sem esse comparativo, qualquer cobrança de dano pode ser contestada pelo locatário - e a imobiliária que assinou o contrato de administração responde pela omissão.
Vistoria de saída conduzida unilateralmente: tribunais têm reiteradamente afastado laudos de vistoria realizados sem a presença do locatário ou sem notificação prévia. Se o laudo de saída não resiste ao contraditório, a cobrança dos danos cai - e a responsabilidade pela falha no processo pode recair sobre a administradora.
Ausência de gestão ativa do contrato: a imobiliária que não realizou vistorias periódicas, não notificou o locatário sobre danos identificados e não tomou providências durante a vigência do contrato pode ser responsabilizada por negligência na administração - mesmo que os danos tenham sido causados exclusivamente pelo locatário.
Resultado: a imobiliária responde pelo prejuízo que não causou.
"Quando trabalhei em imobiliária, vi de perto quantas vistorias de saída eram feitas às pressas, sem laudo comparativo com a entrada, e sem a presença do locatário. Na época, parecia agilidade. Depois de virar advogada, percebi que era exposição. A imobiliária que não documenta cada etapa da locação transforma o que deveria ser uma cobrança simples em uma briga judicial que ela não precisa ter." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
O que o contrato de administração precisa prever
Contrato de administração imobiliária é o instrumento pelo qual o proprietário delega à imobiliária poderes para gerir o imóvel em seu nome - incluindo a celebração e acompanhamento do contrato de locação, cobrança de aluguéis e realização de vistorias.
No contexto dos danos ao imóvel alugado, esse contrato define o perímetro exato da responsabilidade da administradora.
Contratos mal redigidos - ou mal negociados - frequentemente ampliam a responsabilidade da imobiliária além do que seria razoável. Cláusulas que atribuem à administradora a "responsabilidade pelo bom estado de conservação do imóvel" sem delimitar o escopo podem ser interpretadas como assunção direta dos danos causados pelo locatário.
A revisão desse contrato é, muitas vezes, o primeiro passo para uma gestão com menos exposição jurídica.
A questão do CDC na relação imobiliária-proprietário
Um detalhe que muitas imobiliárias desconhecem: a relação entre a administradora e o proprietário do imóvel pode ser enquadrada como relação de consumo. Nesse caso, aplica-se o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor - que impõe responsabilidade objetiva ao prestador de serviços pelos danos causados ao consumidor.
Na prática, isso significa que o proprietário não precisa provar a culpa da imobiliária para ser ressarcido - basta demonstrar o defeito na prestação do serviço. Falha na vistoria, ausência de gestão ativa, descumprimento de obrigação contratual: qualquer desses elementos pode ser suficiente.
Perguntas frequentes sobre danos ao imóvel alugado e responsabilidade da imobiliária
A imobiliária pode ser responsabilizada pelos danos que o locatário causou?
Sim, em determinadas situações. A imobiliária responde quando houve falha na prestação do serviço de administração - como ausência de vistoria, vistoria realizada sem a presença do locatário ou sem laudo comparativo, ou falta de gestão ativa do contrato. A responsabilidade não decorre do dano em si, mas da omissão no processo que deveria preveni-lo ou documentá-lo.
O fiador é obrigado a pagar pelos danos ao imóvel?
Sim, desde que os danos estejam cobertos pelo contrato de fiança e que haja prova adequada das avarias - comparativo entre laudos de vistoria de entrada e saída. Sem essa documentação, o fiador pode contestar judicialmente a cobrança. E a imobiliária que não produziu essa prova ao longo da locação fica exposta a responder pelo prejuízo.
A vistoria de saída realizada sem o locatário vale como prova?
Em regra, não por si só. Tribunais brasileiros têm afastado consistentemente laudos de vistoria produzidos unilateralmente como prova suficiente para fundamentar cobranças de dano. A vistoria precisa ser realizada com a presença do locatário ou, ao menos, após notificação formal para que ele compareça. A imobiliária que não adota esse procedimento compromete toda a cadeia probatória.
Qual o prazo para cobrar danos do locatário após a devolução do imóvel?
O prazo prescricional para ações de ressarcimento por danos ao imóvel locado é de 3 anos, contado da ciência do dano - em geral, da data da entrega das chaves. Esse prazo não deve ser confundido com o prazo para a notificação do locatário, que deve ser feito o quanto antes para preservar a prova e evitar que o argumento jurídico enfraqueça com o tempo.
O contrato de administração pode limitar a responsabilidade da imobiliária por danos?
Sim, e esse é um dos pontos mais estratégicos para a imobiliária. Um contrato de administração bem estruturado delimita claramente as obrigações da administradora, os procedimentos de vistoria previstos e os limites da sua responsabilidade. Cláusulas ambíguas ou amplas demais tendem a ser interpretadas em desfavor da imobiliária - especialmente quando a relação é enquadrada como consumo.
O momento em que a assessoria já não resolve mais
Depois que a vistoria de entrada foi feita sem laudo, depois que o locatário saiu sem a documentação comparativa, depois que o contrato de administração foi assinado com cláusulas que ampliam a responsabilidade da imobiliária além do razoável - a situação jurídica já está formada. A assessoria nesse ponto ainda pode minimizar o dano, mas não desfaz o que não foi documentado.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.
Tem um contrato de administração para revisar ou uma situação de dano em aberto?
Antes de responder ao proprietário ou notificar o locatário, fala com a gente. A análise começa por aí.
Drielle Pereira Advocacia Imobiliária - Curitiba e região
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