O preço estava bem abaixo do mercado. O herdeiro explicou que o pai tinha falecido, que o apartamento ia ficar para ele na partilha, e que preferia vender logo a esperar o inventário terminar. Fizeram um contrato particular, o comprador pagou, recebeu as chaves.
Só que o inventário nunca foi aberto. E quando o comprador foi registrar o imóvel em seu nome, descobriu que não tinha comprado o apartamento. Tinha comprado uma promessa sobre um bem que, juridicamente, ainda pertencia ao espólio - e a um conjunto de outros herdeiros que nunca foram consultados.
Esse tipo de negócio é mais comum do que parece, principalmente quando o preço parece bom demais para esperar a burocracia da Justiça ou do cartório. E é exatamente aí que mora o risco.
O que é cessão de direitos hereditários e o que ela realmente transfere
Cessão de direitos hereditários é o negócio pelo qual um herdeiro transfere a terceiro, ou a outro herdeiro, a sua quota-parte na herança - o seu quinhão sobre o conjunto de bens do espólio. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que, antes da partilha, ninguém é dono de um bem específico da herança: cada herdeiro é dono de uma fração ideal de tudo.
É por isso que o artigo 1.793 do Código Civil autoriza a cessão da sucessão aberta e do quinhão do coerdeiro, mas o parágrafo 2º do mesmo artigo torna ineficaz a cessão do direito hereditário sobre um bem da herança considerado singularmente. Na prática, o herdeiro não pode vender validamente "o apartamento" antes da partilha - só pode ceder a sua fração ideal sobre a herança como um todo.
Quando o comprador acredita estar adquirindo um imóvel determinado, e na verdade recebe a cessão de uma fração ideal sujeita à partilha, o risco de frustração do negócio é real - inclusive quanto a qual bem, ao final, vai efetivamente compor o seu quinhão.
Por que a forma da cessão pode invalidar tudo
Escritura pública de cessão de direitos hereditários é a forma exigida pelo caput do artigo 1.793 do Código Civil para que a cessão tenha validade. Contrato particular, ainda que assinado por todas as partes e com pagamento comprovado, não substitui essa exigência formal.
Há ainda outro obstáculo, independente da forma: o direito de preferência dos demais coerdeiros. O artigo 1.794 do Código Civil veda a cessão da quota hereditária a pessoa estranha à sucessão se outro coerdeiro quiser adquiri-la nas mesmas condições. E o artigo 1.795 dá ao coerdeiro que não foi comunicado da cessão o prazo de 180 dias, contados da transmissão, para depositar o preço e tomar para si a quota que foi cedida a um terceiro.
Ou seja: mesmo uma cessão formalizada corretamente por escritura pública pode ser desfeita se os demais herdeiros não forem notificados e um deles decidir exercer a preferência dentro desse prazo.
Entender se a cessão está formalizada corretamente, e se o direito de preferência dos demais herdeiros foi respeitado, é o tipo de verificação que cabe a uma análise jurídica antes da compra.
O que trava o registro quando o inventário nunca foi aberto
O que uma cessão bem formalizada ainda não resolve
Mesmo com escritura pública de cessão, respeitado o direito de preferência dos coerdeiros, o comprador continua sem conseguir registrar o imóvel em seu nome enquanto o inventário não for aberto e concluído. A cessão troca quem vai receber o bem na partilha - não antecipa o registro.
O que só se resolve com o inventário concluído
O registro do imóvel específico só acontece depois que a partilha é formalizada, seja por escritura pública de inventário extrajudicial, seja por formal de partilha em inventário judicial, e levada a registro na matrícula. Enquanto essa etapa não existe, a cessão permanece um direito sobre uma fração ideal, sem correspondência registral com nenhum imóvel determinado.
Nesses casos, o comprador da cessão pode enfrentar:
a impossibilidade de registrar o imóvel em seu nome enquanto o inventário não é concluído
a perda da quota cedida, se outro coerdeiro exercer o direito de preferência dentro do prazo legal
anos de disputa entre herdeiros até a partilha ser formalizada, com o comprador sem posição jurídica definida
dificuldade para revender ou financiar um direito que ainda não corresponde a um imóvel registrado em seu nome
Na prática da assessoria preventiva, o que mais vejo é o comprador tratando a cessão de direitos hereditários como se fosse a compra do imóvel em si. São negócios diferentes, com riscos diferentes, e o comprador só percebe a diferença quando tenta registrar e descobre que o inventário nem foi aberto. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Está avaliando comprar direitos hereditários sobre um imóvel? Antes de assinar, vale entender se a cessão está formalizada corretamente e em que fase está o inventário. Saiba mais sobre a assessoria jurídica na compra de imóvel.
Perguntas frequentes sobre cessão de direitos hereditários
O que é cessão de direitos hereditários?
É o negócio pelo qual um herdeiro transfere a terceiro ou a outro herdeiro a sua quota-parte na herança, antes da partilha ser concluída. A cessão recai sobre a fração ideal do herdeiro no conjunto da herança, não sobre um bem específico, e depende de escritura pública para ter validade, conforme o artigo 1.793 do Código Civil.
Posso comprar um imóvel específico da herança antes da partilha?
Não de forma eficaz. O parágrafo 2º do artigo 1.793 do Código Civil torna ineficaz a cessão do direito hereditário sobre um bem da herança considerado singularmente. O que pode ser cedido é a fração ideal do herdeiro sobre toda a herança.
A cessão de direitos hereditários precisa ser feita por escritura pública?
Sim. O artigo 1.793 do Código Civil exige escritura pública para a cessão da sucessão aberta ou do quinhão do coerdeiro. Contrato particular não atende a essa exigência formal.
Os outros herdeiros podem impedir a cessão a um estranho à sucessão?
Podem exercer direito de preferência. Pelo artigo 1.794 do Código Civil, o coerdeiro não pode ceder sua quota a pessoa estranha à sucessão se outro coerdeiro quiser adquiri-la nas mesmas condições, e o artigo 1.795 dá ao coerdeiro não comunicado o prazo de 180 dias para reaver a quota cedida.
Depois de comprar a cessão, quando o imóvel fica registrado no meu nome?
Só depois que o inventário for concluído e a partilha formalizada, por escritura pública de inventário extrajudicial ou por formal de partilha judicial, levada a registro na matrícula do imóvel.
Vale a pena comprar direitos hereditários de um imóvel cujo inventário nunca foi aberto?
Depende de uma análise da situação do espólio, dos demais herdeiros e da fase do inventário. É uma decisão que costuma exigir avaliação jurídica prévia, e não apenas a palavra do herdeiro vendedor.
O momento em que a assessoria já não resolve
Existe um ponto sem volta nessa história: se a partilha é homologada, ou a escritura de inventário extrajudicial é lavrada, sem que a cessão tenha sido feita corretamente ou sem que os demais herdeiros tenham sido notificados, o comprador só descobre o problema quando tenta registrar o imóvel - e nesse momento, desfazer o negócio ou reaver o valor pago já é um caminho mais longo e incerto.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
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Assessoria jurídica na compra de imóvel
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