O imóvel estava alugado. O comprador só descobriu o risco depois de assinar a escritura.

O contrato estava assinado. A escritura, lavrada. O comprador tinha certeza de que o negócio estava fechado.

Meses depois, uma notificação extrajudicial chegou. O inquilino - que ainda morava no imóvel durante toda a negociação - alegava ter sido preterido no seu direito de preferência. E tinha razão.

Esse cenário acontece com mais frequência do que parece. E o mais grave: o comprador, na maioria dos casos, não sabia que esse risco existia.

O direito de preferência do locatário é um mecanismo previsto na Lei do Inquilinato que obriga o proprietário a oferecer o imóvel primeiro ao inquilino antes de vendê-lo a qualquer terceiro. Quando essa etapa é ignorada - ou mal executada - o comprador pode se ver envolvido em um litígio que coloca a titularidade do imóvel em xeque.

O que é o direito de preferência do locatário

O direito de preferência do locatário é o direito assegurado ao inquilino de adquirir o imóvel que aluga nas mesmas condições oferecidas a terceiros, antes que a venda seja concluída com qualquer outro comprador. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o proprietário tem a obrigação legal de notificar formalmente o locatário com todos os detalhes da venda - valor, forma de pagamento, prazo - e aguardar 30 dias pela resposta.

Essa obrigação está prevista no art. 27 da Lei nº 8.245/1991 - a Lei do Inquilinato. Ela vale para locações residenciais e comerciais, com prazo determinado ou indeterminado.

Parece simples. Na prática, não é.

A notificação precisa ser feita de forma correta: por escrito, com todos os termos da proposta, de maneira que o locatário possa exercer o direito em igualdade de condições. Uma notificação incompleta, enviada informalmente ou sem os dados essenciais da venda, pode ser considerada ineficaz juridicamente - e o comprador que pagou pelo imóvel fica vulnerável.

É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.

O que acontece quando o direito de preferência é ignorado

Quando o proprietário vende o imóvel sem notificar corretamente o locatário, o art. 33 da Lei nº 8.245/1991 entra em cena. E o que esse artigo diz é grave: o locatário preterido pode, no prazo de seis meses contados do registro da escritura no cartório de imóveis, depositar judicialmente o valor pago pelo comprador e requerer a adjudicação do imóvel para si.

Na prática, isso significa que o comprador pode pagar integralmente pelo imóvel, receber a escritura - e ainda assim perder a propriedade para o inquilino.

Mas há um detalhe crucial: para que o locatário possa adjudicar o imóvel - ou seja, tomar a propriedade para si -, o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da data da alienação. Se não estiver averbado, o locatário perde o direito de reivindicar o imóvel, mantendo apenas o direito a indenização por perdas e danos do vendedor.

O problema é que o comprador geralmente não sabe se o contrato está ou não averbado. E se não verificar a matrícula com atenção - e não souber o que procurar nela -, pode fechar o negócio sem ter essa informação.

Resultado: um litígio que pode durar anos e uma propriedade que fica em disputa judicial enquanto o comprador já pagou tudo.

É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.

Como o comprador se protege na prática

A proteção do comprador começa antes da assinatura de qualquer documento.

Verificar a matrícula atualizada do imóvel

A matrícula do imóvel registra todos os atos que envolvem aquele bem - incluindo eventuais averbações de contrato de locação. Uma leitura técnica da matrícula atualizada revela se existe locação averbada, o que imediatamente acende um alerta: se há locação, o direito de preferência precisa ser formalmente cumprido antes da compra.

Exigir comprovação da notificação ao locatário

Se o imóvel está locado, o comprador precisa exigir, antes de assinar qualquer contrato, a comprovação de que o locatário foi devidamente notificado nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/1991 - e que renunciou ao direito ou deixou o prazo de 30 dias transcorrer sem manifestação. Sem esse comprovante, o risco é real.

Incluir cláusula contratual de responsabilidade do vendedor

Uma cláusula bem redigida no contrato de compra e venda pode responsabilizar o vendedor por qualquer reclamação futura do locatário decorrente do descumprimento do direito de preferência. Não elimina o risco - mas cria um caminho de regresso para o comprador em caso de litígio. O que muda completamente é como essa cláusula está redigida e quais garantias ela efetivamente oferece.

É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.

"Na prática da assessoria preventiva, vejo compradores que receberam a chave do imóvel e meses depois foram surpreendidos com uma ação judicial do ex-inquilino. O direito de preferência é um dos pontos mais negligenciados nas due diligences que analiso - e um dos que mais gera litígio. Verificar a matrícula e exigir documentação do cumprimento legal antes de assinar é o mínimo que protege o comprador." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba

Renúncia ao direito de preferência: quando ela vale

A Lei do Inquilinato permite que o locatário renuncie expressamente ao direito de preferência no próprio contrato de locação. Quando essa cláusula existe e foi incluída de forma válida, o proprietário fica desobrigado de notificar o inquilino antes de vender.

O que ninguém costuma contar é que essa renúncia precisa ser expressa, clara e incontestável. Uma cláusula genérica ou mal redigida pode ser questionada judicialmente - e o risco volta para o comprador.

Por isso, analisar o contrato de locação vigente é parte indispensável da due diligence em qualquer imóvel locado.

Perguntas frequentes sobre direito de preferência do locatário

O inquilino pode anular a venda do imóvel se não foi notificado?

Sim, mas com uma condição: o contrato de locação precisa estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação. Nesse caso, o locatário tem seis meses contados do registro da escritura para depositar o valor pago e requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. Se o contrato não estiver averbado, o locatário não pode tomar o imóvel, mas mantém o direito de exigir indenização do proprietário que vendeu sem notificá-lo.

Qual o prazo que o inquilino tem para exercer o direito de preferência?

Após receber a notificação formal do proprietário com todos os termos da proposta, o locatário tem 30 dias para se manifestar - aceitando, recusando ou ficando em silêncio. O silêncio é interpretado como desistência. Já para buscar judicialmente a adjudicação do imóvel após uma venda irregular, o prazo é de seis meses contados do registro da escritura, conforme o art. 33 da Lei nº 8.245/1991.

Como saber se um imóvel que vou comprar tem locação averbada na matrícula?

A averbação de contrato de locação aparece registrada na matrícula do imóvel, que pode ser obtida atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma análise técnica da matrícula identifica não só se há locação averbada, mas também quaisquer ônus, penhoras, hipotecas ou irregularidades que possam impactar a segurança da transação. É uma das etapas centrais de qualquer due diligence imobiliária.

O inquilino tem direito de preferência mesmo se o contrato de locação já venceu?

Sim. O direito de preferência do locatário persiste mesmo após o vencimento do prazo original do contrato, enquanto o inquilino continuar ocupando o imóvel - o que configura locação por prazo indeterminado. A obrigação de notificação do proprietário não desaparece com o simples vencimento do contrato escrito. Isso é um ponto que muitos proprietários e compradores desconhecem e que gera litígios evitáveis.

Antes de assinar, o problema precisa ser identificado

O direito de preferência do locatário não é uma hipótese remota. É uma obrigação legal com prazo, forma e consequências definidas. Quando descumprida - ou cumprida de qualquer jeito -, o comprador entra em uma zona de risco que nenhuma escritura resolve depois do fato.

Depois que a escritura está registrada e o prazo de seis meses começa a correr, a disputa judicial já é inevitável. O momento de agir é antes - na análise da matrícula, na verificação da locação e na exigência da documentação correta ao vendedor.

Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.