O contrato está quase fechado. O candidato a locatário apresentou um fiador - mas o imóvel do fiador fica em outro município.
Ou então trouxe um seguro-fiança, mas a cobertura não inclui danos ao imóvel. A imobiliária aceita assim mesmo, assina o contrato, repassa as chaves. Meses depois, o locatário para de pagar. E o proprietário descobre que a garantia não cobre o que ele pensava que cobria.
A pergunta que vem depois é direta: quem responde por isso?
Em muitos casos, a imobiliária. E não por má-fé - mas por não ter verificado o que deveria verificar antes de aceitar.
O que a lei diz sobre garantias locatícias
A Lei nº 8.245/1991 - a Lei do Inquilinato - lista no art. 37 as quatro modalidades de garantia permitidas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. O mesmo artigo é direto: é vedada, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Parece simples. Mas há um detalhe importante aqui.
A lei define quais modalidades existem. Ela não define como cada uma deve ser analisada, verificada e aceita. Isso é responsabilidade de quem administra o contrato - ou seja, da imobiliária.
Fiança: o risco está na análise do fiador
Fiança é a garantia mais antiga e ainda a mais utilizada no mercado de locação residencial. O fiador responde solidariamente pelas obrigações do locatário - o que, na prática, significa que pode ser cobrado antes mesmo de o locatário ser acionado, se o contrato assim prever.
O problema começa quando a imobiliária aceita um fiador sem a devida análise de idoneidade. A lei exige que o fiador seja proprietário de imóvel no mesmo município onde o bem locado está situado - conforme art. 37, I, da Lei nº 8.245/1991. A jurisprudência do STJ consolidou que fiador sem imóvel no município, ou com patrimônio insuficiente para cobrir a dívida, é fiador inapto.
E quando a imobiliária aceita esse fiador inapto sem verificar? O art. 667 do Código Civil responde: o mandatário que age sem a diligência devida responde pelos danos causados ao mandante. Na locação, o mandante é o proprietário. O dano é o aluguel não recebido.
Resultado: a imobiliária pode responder pelo prejuízo que não causou diretamente - mas facilitou por negligência na análise.
Seguro-fiança: a armadilha está na cobertura
Seguro de fiança locatícia é uma apólice contratada pelo locatário junto a uma seguradora, que garante ao proprietário o recebimento dos valores devidos em caso de inadimplência. Hoje é a modalidade que mais cresce no mercado - especialmente em contratos de médio e alto padrão.
O que muita imobiliária não verifica: nem toda apólice cobre o mesmo escopo. Algumas cobrem apenas os aluguéis em aberto. Outras incluem encargos, multas e danos ao imóvel. Outras, não. A diferença entre uma apólice completa e uma apólice básica pode significar dezenas de milhares de reais não cobertos em caso de inadimplência prolongada.
A imobiliária que aceita qualquer apólice sem ler o escopo de cobertura está assumindo, em nome do proprietário, um risco que o proprietário não autorizou. E se o proprietário sofreu prejuízo por cobertura insuficiente, a responsabilidade volta para quem aceitou sem verificar.
Caução: o limite de três aluguéis e o que acontece depois
A caução em dinheiro é limitada a três aluguéis pelo art. 38 da Lei do Inquilinato. Exigir mais do que isso é abuso - e o contrato que prevê valor superior pode ser contestado. O que parece proteção extra para o proprietário vira, na verdade, cláusula inválida que fragiliza a garantia como um todo.
Além disso, a caução em dinheiro precisa ser depositada em conta poupança - conforme o mesmo art. 38, § 2º - e o rendimento pertence ao locatário. Imobiliária que retém o valor em conta corrente própria, sem fazer o depósito correto, está descumprindo a lei. Isso já gerou ações por danos ao locatário.
Na prática, isso significa que administrar caução tem um protocolo legal específico que muitas imobiliárias desconhecem ou ignoram por comodidade operacional.
Título de capitalização: o mais confuso e o mais arriscado
Título de capitalização como garantia locatícia é a modalidade que mais gera dúvidas operacionais. O locatário contrata um título de capitalização equivalente a um certo número de aluguéis, que fica vinculado ao contrato como garantia. Ao final da locação, se não houver inadimplência, o valor é resgatado.
O risco está no momento de acionar a garantia. O processo de resgate do título para cobrir inadimplência não é imediato - envolve procedimento junto à seguradora/financeira, prazos de liberação e, em alguns casos, contestação por parte do locatário. Imobiliária que apresenta esse título ao proprietário como equivalente a dinheiro em caixa está criando uma expectativa que a realidade não vai confirmar.
"Na prática da assessoria preventiva, vejo com frequência imobiliárias que aceitam garantias por costume operacional, não por análise jurídica. Trabalhei em imobiliárias antes de advogar, e sei como isso acontece: a pressão para fechar o contrato é real, o prazo é curto, e ninguém quer perguntar demais. Só que quando a inadimplência chega, o proprietário quer saber quem aceitou aquela garantia e por quê. E a resposta 'a gente sempre fez assim' não sustenta defesa nenhuma." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
O que a imobiliária deve verificar em cada garantia
Cada modalidade tem um checklist de análise diferente. E esse checklist precisa estar formalizado no processo interno da imobiliária - não na memória dos corretores.
Para a fiança: certidão de matrícula do imóvel do fiador atualizada, localização no mesmo município, análise de restrições (penhoras, hipotecas, ônus reais), capacidade financeira compatível com o valor locatício e prazo da garantia - que, nos contratos com cláusula de solidariedade ativa, se estende até a entrega das chaves, mesmo que o contrato tenha expirado (art. 39 da Lei do Inquilinato).
Para o seguro-fiança: leitura integral da apólice, verificação do escopo de cobertura (aluguel, encargos, danos, multa contratual), prazo de vigência, procedimento de acionamento e limite de cobertura. Uma apólice com cobertura de apenas seis meses de aluguel em processo de despejo que dura doze meses é uma garantia incompleta.
Para a caução: controle do depósito em conta poupança, registro do valor no contrato, procedimento de devolução ao final da locação e critérios documentados de desconto por danos - suportados pela vistoria de saída.
Dupla garantia: a armadilha que parece proteção
Existe uma prática que ainda aparece em contratos de locação: exigir fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo, ou caução e fiador combinados. O argumento é dar "mais segurança" ao proprietário.
O art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato proíbe expressamente. A dupla garantia é nula de pleno direito. E o contrato que a prevê dá ao locatário argumento para questionar a validade da garantia como um todo em eventual litígio.
A imobiliária que inclui cláusula de dupla garantia não está protegendo o proprietário. Está criando uma vulnerabilidade contratual que pode ser explorada pelo próprio locatário inadimplente.
Perguntas frequentes sobre garantias locatícias
A imobiliária é obrigada a aceitar qualquer garantia que o locatário apresentar?
Não. A lei define as modalidades permitidas, mas a imobiliária tem o dever de analisar a idoneidade de cada garantia apresentada. Aceitar uma garantia inadequada - fiador sem imóvel no município, apólice com cobertura insuficiente - pode responsabilizar a administradora pelos prejuízos que a garantia não cobrir. A análise é uma obrigação, não uma formalidade.
O fiador precisa ter imóvel no mesmo município do imóvel alugado?
Sim, conforme o art. 37, I, da Lei nº 8.245/1991. O imóvel dado em garantia pelo fiador deve estar localizado no mesmo município do imóvel locado. Fiador com imóvel em cidade diferente não atende ao requisito legal. A imobiliária que aceita essa garantia sem ressalva pode responder pelos valores não recuperados em caso de inadimplência.
Posso exigir fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo?
Não. O art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Cláusula que prevê dupla garantia é nula de pleno direito - e pode ser usada pelo locatário inadimplente como argumento para questionar toda a garantia em juízo.
O que acontece com a caução se a imobiliária não depositou em poupança?
A Lei do Inquilinato, art. 38, § 2º, exige depósito em caderneta de poupança específica para caução em dinheiro. O não cumprimento gera obrigação de devolver o valor com correção, além de expor a administradora a ação de danos pelo locatário. É um erro operacional com consequência jurídica direta - e relativamente comum no mercado.
Seguro-fiança cobre danos ao imóvel?
Depende da apólice. Seguros-fiança básicos cobrem apenas aluguéis inadimplidos. Apólices mais completas incluem encargos, multa contratual e danos ao imóvel. A imobiliária precisa ler e documentar o escopo de cobertura antes de aceitar a apólice - e informar o proprietário sobre eventuais lacunas. Aceitar qualquer apólice sem leitura é assumir o risco de apresentar ao proprietário uma garantia incompleta.
O momento em que a garantia já não resolve mais
Quando o locatário para de pagar e a imobiliária aciona a garantia - seja o fiador, a seguradora ou o título de capitalização -, o contrato já foi assinado há meses ou anos. Qualquer problema na garantia aceita lá atrás vai aparecer agora: fiador sem patrimônio real, apólice com cobertura vencida, título com procedimento de resgate demorado. Nesse momento, não há como refazer a análise que deveria ter sido feita antes. A imobiliária que não tem documentação da análise realizada no momento da aceitação da garantia fica sem defesa quando o proprietário acioná-la.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com essa decisão no dia a dia, vale compartilhar. Aceitar uma garantia inadequada é um erro que acontece antes do problema - mas o prejuízo só aparece depois.
Tem um contrato de locação para revisar ou uma situação travada com garantia? Manda pelo WhatsApp - a análise começa por aí. Atendemos imobiliárias e administradoras.