O inquilino entregou as chaves. O imóvel foi vistoriado. Nada foi anotado como dano. Mas a imobiliária reteve parte da caução - porque havia uma conta de condomínio em aberto, porque o locador pediu, porque "sempre foi assim".
Resultado: o locatário entrou com ação de restituição. A imobiliária foi incluída no polo passivo. E o que parecia uma decisão administrativa simples virou um processo com dano moral.
A caução em dinheiro é a garantia locatícia mais usada no Brasil - e uma das mais mal geridas pelas imobiliárias. Não por má-fé. Por desconhecimento das obrigações específicas que a lei impõe a quem administra esse valor.
O que a Lei do Inquilinato realmente diz sobre caução em dinheiro
O art. 38, § 2º da Lei nº 8.245/1991 é claro: a caução em dinheiro não pode exceder três aluguéis e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo todos os rendimentos em favor do locatário.
Caução em dinheiro na locação é a modalidade de garantia prevista no art. 38 da Lei nº 8.245/1991 em que o locatário deposita quantia em dinheiro - limitada a três vezes o valor do aluguel - como segurança pelo cumprimento das obrigações contratuais. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária que administra o contrato tem obrigação legal de garantir o depósito correto desse valor em poupança e sua restituição com atualização ao final da locação.
Três obrigações que a maioria das imobiliárias ignora na prática:
O valor deve ser depositado em poupança no nome do locador - não mantido em conta corrente da imobiliária, não misturado com receitas da administração.
Os rendimentos da poupança pertencem ao locatário - não ao locador, não à imobiliária.
A retenção só é legítima quando há prova concreta de descumprimento contratual - e deve ser proporcional ao dano documentado.
Na prática, a maioria das imobiliárias recebe o valor, mantém em conta própria durante todo o contrato e devolve o montante nominal ao final - sem correção. Isso é ilegal.
Quando a imobiliária pode reter a caução - e quando não pode
Situações em que a retenção é legítima
A caução pode ser usada para cobrir danos ao imóvel devidamente documentados na vistoria de saída, débitos de aluguel não pagos, contas de consumo em nome do locatário que ficaram abertas e outras obrigações contratuais expressamente previstas.
O detalhe que transforma retenção legítima em retenção indevida: a vistoria. Sem laudo de entrada e laudo de saída comparados, a imobiliária não tem base documental para reter. O locatário questiona. O juiz devolve. E ainda pode arbitrar dano moral.
Situações em que a retenção gera responsabilidade
Reter caução sem prova de dano é apropriar-se de valor alheio. Tribunais estaduais vêm reconhecendo o ato como passível de dano moral - especialmente quando a imobiliária administradora recebeu o valor diretamente do locatário e se comprometeu, ainda que tacitamente, à sua restituição.
E há um agravante relevante: o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado à relação entre locatário e imobiliária administradora. Quando o CDC incide, a responsabilidade se torna objetiva. Não importa se houve culpa - importa se houve dano.
"Na prática da assessoria preventiva, vejo isso com frequência: a imobiliária recebe a caução, guarda em conta própria, e no encerramento devolve o valor bruto - sem correção, sem prestar contas. Quem trabalhou do lado de dentro de uma imobiliária sabe que esse é um procedimento normalizado. O problema é que normalizado não significa legal. Quando o locatário aciona a Justiça, o processo bate na administradora - não no locador." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
O que acontece quando a caução não vai para a poupança
A obrigação de depositar em caderneta de poupança não é recomendação. É norma legal. Quando a imobiliária retém o dinheiro em conta própria durante anos, ela está usando valor que não é dela - e que deveria estar rendendo em favor do locatário.
A diferença pode parecer pequena num contrato de um ano. Num contrato de três anos com aluguel de R$ 3.000 e caução de R$ 9.000, a atualização pela poupança representa valor significativo - e a imobiliária que devolveu o nominal ficou devendo a diferença. Com juros, correção e honorários advocatícios.
Gestão de caução é obrigação de administração, não discricionariedade da imobiliária.
Perguntas frequentes sobre caução em dinheiro na locação
A imobiliária pode cobrar mais de três aluguéis de caução?
Não. O art. 38, § 2º da Lei nº 8.245/1991 limita a caução em dinheiro a três vezes o valor do aluguel vigente no momento da contratação. Valor acima disso é cláusula abusiva e pode ser questionada pelo locatário. A imobiliária que exige mais expõe o locador - e a si mesma - a ação de repetição do indébito.
A imobiliária pode usar a caução para pagar aluguel em atraso sem autorização do locatário?
Depende do que está previsto no contrato. Sem previsão expressa, a utilização da caução durante a vigência do contrato é juridicamente controversa. A imobiliária que faz isso por conta própria - mesmo com instrução verbal do locador - assume o risco de uma discussão judicial sobre retenção indevida ao final do contrato. Assessoria jurídica antes, não depois.
Quem tem que devolver a caução - o locador ou a imobiliária?
Em regra, o locador. Mas quando a imobiliária recebeu o valor diretamente, assumiu expressamente a responsabilidade pela devolução ou geriu os recursos em conta própria, os tribunais têm reconhecido responsabilidade solidária ou exclusiva da administradora. O contrato de administração define esse risco - e precisa estar redigido com clareza.
Em quanto tempo a caução precisa ser devolvida após o encerramento do contrato?
A Lei do Inquilinato não fixa prazo expresso para devolução da caução. O que existe é a obrigação de restituição imediata após comprovado o cumprimento das obrigações. Na prática, imobiliárias que demoram mais de 30 dias sem justificativa documentada enfrentam ações com pedido de dano moral - e os juízes vêm deferindo. Quanto mais tempo, maior o risco.
A imobiliária pode cobrar taxa de administração sobre o valor da caução?
Não há vedação legal expressa, mas a prática é contestável - especialmente à luz do CDC, quando aplicável. Os rendimentos da poupança pertencem ao locatário por determinação legal. Descontar qualquer valor sobre eles, sem previsão contratual clara e transparente, é o caminho mais curto para uma reclamação no Procon ou uma ação judicial.
O que a imobiliária que quer se proteger precisa ter em ordem
Gestão adequada de caução em dinheiro passa por quatro pontos: contrato de locação com cláusulas claras sobre destinação e condições de retenção; comprovante de depósito em poupança entregue ao locador e ao locatário; laudo de vistoria de entrada e saída comparado e assinado; e regra expressa no contrato de administração sobre quem responde pela restituição.
Sem esses quatro elementos, a imobiliária opera no campo da informalidade. E informalidade em relação jurídica com obrigações legais específicas não é risco calculado - é exposição desnecessária.
Conclusão
A caução em dinheiro parece simples. Recebe, guarda, devolve. Mas o momento em que a imobiliária perde o controle da situação é exatamente o da devolução - quando o locatário pede os rendimentos que nunca foram para a poupança, quando o locador quer reter mais do que tem documentação para justificar, quando o contrato de administração não diz nada sobre quem responde. Aí o processo já está na mesa. A assessoria preventiva resolve em horas o que o litígio leva meses para encerrar.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com devolução de caução no dia a dia, vale compartilhar este texto com o time.