O proprietário autorizou a locação por temporada. A imobiliária, conhecendo o mercado, decidiu anunciar o imóvel no Airbnb - afinal, a rentabilidade é maior, a rotatividade é alta e o processo parece simples. Alguns meses depois, o condomínio notificou o proprietário.
O proprietário notificou a imobiliária. E agora há uma discussão jurídica sobre quem responde pelo quê.
Esse cenário está se tornando cada vez mais comum - e ganhou uma camada nova depois que o STJ encerrou anos de divergência em maio de 2026.
O que mudou com a decisão do STJ em maio de 2026
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055 e fixou uma tese clara: a oferta de imóvel residencial em plataformas de estadia de curta duração - Airbnb, Booking, Vrbo e similares - exige autorização de dois terços dos condôminos, por meio de alteração na convenção de condomínio.
A fundamentação veio do art. 1.351 do Código Civil, que trata da mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O tribunal entendeu que a exploração econômica reiterada e profissionalizada por plataformas digitais desvirtua a finalidade residencial do imóvel - e isso impacta diretamente todos os moradores do prédio.
Para a imobiliária administradora, essa decisão cria um risco operacional direto: se o condomínio onde o imóvel está localizado não tem essa aprovação em assembleia, qualquer anúncio em plataforma de curta estadia pode ser questionado - e a imobiliária que intermediou está no meio da disputa.
Airbnb não é locação por temporada - e essa diferença importa muito
A distinção jurídica que a imobiliária precisa conhecer
Locação por temporada é o contrato regulado pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 48, com prazo máximo de 90 dias, celebrado para fins de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou situações similares. No contexto da locação imobiliária, isso significa um contrato específico com pessoa determinada, documentado e com as garantias formais da lei.
A estadia via Airbnb é diferente. O STJ tratou expressamente o contrato intermediado por essas plataformas como contrato atípico - não se enquadra como locação residencial nem como hospedagem hoteleira clássica. É uma categoria própria, com regras próprias, e exatamente por isso a regulamentação específica ainda está em construção.
Na prática, isso significa que a imobiliária que anuncia um imóvel no Airbnb não está apenas executando uma locação por temporada de forma digital. Está operando em um regime jurídico distinto - e assumindo responsabilidades que o regime da Lei do Inquilinato não cobre.
Onde a imobiliária entra como responsável - e quando não deveria
As três frentes de risco que ninguém costuma mapear antes de anunciar
Primeira: a relação com o condomínio. Se o anúncio viola a convenção ou contraria a decisão do condomínio - e, desde maio de 2026, a ausência de aprovação de 2/3 é suficiente para caracterizar irregularidade - a imobiliária que intermediou a operação pode ser acionada solidariamente com o proprietário. O condomínio pode aplicar multas e o proprietário, acionado, tende a repassar a responsabilidade para quem administrou.
Segunda: a relação com o proprietário. Se o contrato de administração não previu expressamente a possibilidade de anúncio em plataformas de curta estadia, a imobiliária pode ter extrapolado o mandato que recebeu. Resultado: responsabilidade civil por danos causados ao proprietário - incluindo multas do condomínio e eventuais danos ao imóvel não cobertos pelo regime da plataforma.
Terceira: a relação com o hóspede. Na locação por temporada tradicional, a Lei do Inquilinato regula os direitos e deveres das partes. No Airbnb, o instrumento contratual é a plataforma - e a imobiliária que age como intermediária pode acabar sem respaldo jurídico claro caso ocorra dano ao imóvel, inadimplência ou conflito com o hóspede.
Parece simples. Não é.
"Na prática da assessoria preventiva, vejo imobiliárias que colocam imóveis no Airbnb com boa intenção - querem maximizar a rentabilidade para o proprietário - mas sem verificar dois pontos que vão definir tudo: o que diz o contrato de administração e o que diz a convenção do condomínio. Quando trabalhei em imobiliária, percebi que essas verificações nunca eram feitas porque ninguém imaginava que o risco era real. Hoje, com a decisão do STJ, o risco tem nome e tem endereço." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
O que a imobiliária precisa verificar antes de qualquer anúncio em plataforma digital
Não existe uma lista de procedimentos que resolve o problema sem assessoria especializada. O que existe é um conjunto de pontos críticos que, se ignorados, transformam uma decisão operacional aparentemente simples em exposição jurídica real para a administradora.
O contrato de administração precisa prever expressamente que a imobiliária está autorizada a anunciar em plataformas de curta estadia - não apenas que pode fazer locação por temporada. Essa distinção importa juridicamente. A convenção do condomínio precisa estar atualizada com a aprovação de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, conforme fixado pelo STJ.
E o regime de responsabilidade sobre danos e inadimplência do hóspede precisa estar mapeado antes de qualquer anúncio ir ao ar.
A imobiliária que ignora qualquer um desses pontos e depois tem um conflito com proprietário ou condomínio perde o argumento jurídico - porque atuou sem cobertura contratual ou regulatória.
Perguntas frequentes sobre Airbnb e responsabilidade da imobiliária
A imobiliária pode anunciar imóvel no Airbnb sem autorização expressa do proprietário?
Não. O contrato de administração define o mandato da imobiliária. Anunciar em plataforma de curta estadia sem previsão expressa pode configurar extrapolação de poderes - o que gera responsabilidade civil da administradora por eventuais danos ao proprietário.
O que muda para imobiliárias com a decisão do STJ de maio de 2026 sobre Airbnb?
A decisão fixou que imóveis em condomínios residenciais só podem ser anunciados em plataformas de curta estadia com aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. A imobiliária que administra imóvel em condomínio sem essa aprovação e mesmo assim anuncia no Airbnb assume o risco junto com o proprietário.
Airbnb é a mesma coisa que locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato?
Não. O próprio STJ reconheceu que os contratos intermediados por plataformas digitais de curta estadia são contratos atípicos - não se enquadram como locação por temporada da Lei nº 8.245/1991 nem como hospedagem hoteleira. Isso significa que as regras da Lei do Inquilinato não protegem automaticamente a imobiliária nessas operações.
Se o hóspede causar dano ao imóvel via Airbnb, a imobiliária responde?
Depende do que o contrato de administração estabelece e de como a operação foi conduzida. Se a imobiliária atuou como intermediadora sem cobertura contratual clara, pode ser responsabilizada por não ter assegurado os mecanismos adequados de proteção ao proprietário. A análise caso a caso é indispensável.
A imobiliária pode incluir no contrato de administração uma cláusula que autoriza o Airbnb e se eximir de toda responsabilidade?
A cláusula de autorização é necessária, mas não elimina todos os riscos. A questão do condomínio, por exemplo, depende de aprovação em assembleia - e isso está fora do controle do contrato entre imobiliária e proprietário. O desenho jurídico dessa operação exige análise específica.
O momento em que a assessoria já não resolve mais
A imobiliária recebe a notificação do condomínio. O proprietário é autuado. As multas começam a correr - e o proprietário aciona a administradora por não ter verificado a regularidade antes de anunciar. Nesse ponto, a discussão já não é mais preventiva: é processual.
O custo de resolver depois é sempre maior do que o custo de estruturar antes.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de operação no dia a dia, vale compartilhar.
Tem imóvel anunciado em plataforma digital ou está pensando em incluir esse serviço no seu portfólio? Manda pelo WhatsApp antes de qualquer decisão - a análise começa por aí.