Uma imobiliária de Curitiba intermedia a locação por temporada de um apartamento em um condomínio residencial. O anúncio está no Airbnb, o proprietário aprovou, o inquilino pagou - e ninguém perguntou ao condomínio se aquilo podia acontecer. Três meses depois, a administração do prédio notifica: a atividade descaracteriza a destinação residencial e precisa parar.
O proprietário aciona a imobiliária. Alega que ela deveria ter alertado sobre o risco antes de publicar o anúncio.
E agora a imobiliária responde por uma orientação que não deu - sobre uma regra que, até maio de 2026, nem estava pacificada nos tribunais.
O que muda com a decisão do STJ sobre locação por temporada em condomínios
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Resp 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e definiu que a oferta de imóvel para estadias de curta duração - como ocorre em plataformas como o Airbnb - exige aprovação prévia do condomínio, por no mínimo dois terços dos condôminos reunidos em assembleia.
O fundamento é o art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. Se o condomínio é residencial, o apartamento precisa continuar sendo usado como residência. A mudança dessa destinação, segundo o art. 1.351 do Código Civil, depende de aprovação por dois terços dos condôminos.
Estadia de curta temporada, para o STJ, é um contrato atípico - não se enquadra nem como locação residencial nem como hospedagem hoteleira. No contexto da locação imobiliária, isso significa que a imobiliária não pode tratar um anúncio no Airbnb como se fosse uma locação por temporada comum: a natureza jurídica é outra, e a exigência de aprovação condominial nasce justamente dessa diferença.
Por que o STJ não trata o Airbnb como locação nem como hospedagem
No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi destacou que o meio de disponibilização do imóvel - plataforma digital, imobiliária ou anúncio de porteiro - não define a natureza do contrato. O que importa é a rotatividade de pessoas que a atividade gera e o efeito que isso produz sobre a segurança e o sossego dos demais moradores.
Parece simples. Não é.
Porque a mesma unidade que hoje é alugada por temporada tradicional, com prazo maior e um único hóspede, pode amanhã virar uma operação de giro constante de hóspedes diferentes - sem que o contrato mude de nome.
Onde a imobiliária se expõe ao intermediar esse tipo de contrato
A imobiliária que capta o imóvel, publica o anúncio ou apenas orienta o proprietário sobre locação por temporada passa a carregar um risco que, antes de maio de 2026, era tratado de forma dispersa pelos tribunais estaduais.
A imobiliária que anuncia sem checar a convenção do condomínio
Publicar o imóvel em plataforma digital sem verificar se a convenção condominial permite esse uso - ou sem confirmar se houve aprovação em assembleia - expõe a imobiliária a ser chamada para explicar por que não alertou o proprietário antes.
A imobiliária que orienta sem mencionar o risco
Recomendar o Airbnb como estratégia de rentabilização do imóvel, sem mencionar a exigência de aprovação condominial, é diferente de simplesmente não saber da regra. Na prática, isso significa assumir uma posição de quem deveria ter avisado - e não avisou.
Depois que o condomínio formaliza a notificação e o proprietário é obrigado a suspender a atividade, a imobiliária que intermediou o contrato sem essa checagem prévia perde o argumento de que agiu com diligência técnica. A partir daí, ela deixa de ser só intermediária e passa a ser parte na disputa entre proprietário e condomínio.
Descaracterização da destinação residencial é a mudança no uso de uma unidade que deixa de servir à moradia e passa a configurar exploração econômica ou profissional do imóvel. No contexto da locação imobiliária, isso significa que qualquer atividade com alta rotatividade de ocupantes - mesmo sem prestação de serviços de hotelaria - pode ser enquadrada nessa categoria e exigir aprovação em assembleia.
Locação por temporada não é só Airbnb: onde a Lei do Inquilinato entra
Nem toda locação por temporada passa por plataforma digital. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) já regula, nos arts. 48 a 50, a locação por temporada tradicional: prazo não superior a noventa dias, para fins de lazer, tratamento de saúde, realização de cursos ou outros motivos determinados, com regras próprias sobre pagamento antecipado e garantias.
E aqui está o problema: a decisão do STJ não substitui a Lei do Inquilinato, ela se soma a uma camada de exigência que só existe quando o imóvel está em condomínio. Uma locação por temporada tradicional, fora de condomínio, segue as regras da lei. A mesma locação, dentro de um condomínio residencial, pode exigir aprovação em assembleia - independentemente de estar ou não anunciada em plataforma digital.
A imobiliária que confunde essas duas camadas - a da lei e a da convenção condominial - orienta o cliente com base em metade da informação.
Na prática da assessoria preventiva, o que mais vejo é a imobiliária tratando o Airbnb como um produto de rentabilização e esquecendo que existe um condomínio com regras próprias por trás daquela unidade. Quem já trabalhou em imobiliária, como eu trabalhei antes de advogar, sabe que essa checagem raramente entra na rotina comercial - e é exatamente aí que a exposição começa. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
Perguntas frequentes sobre locação por temporada e Airbnb
A imobiliária pode ser responsabilizada se o condomínio proibir o Airbnb depois do contrato assinado?
Pode, dependendo de como a intermediação foi conduzida. Se a imobiliária captou o imóvel, orientou o proprietário e não verificou a situação do condomínio, ela pode ser chamada a responder por falha na prestação do serviço de assessoria.
O proprietário precisa da aprovação do condomínio antes de anunciar no Airbnb?
Segundo a decisão da Segunda Seção do STJ, sim, quando a atividade descaracteriza a destinação residencial da edificação. A aprovação precisa ser de no mínimo dois terços dos condôminos, em assembleia.
Toda locação por temporada precisa de aprovação em assembleia?
Não necessariamente. O que exige aprovação é a mudança de destinação da unidade, avaliada pela rotatividade e pelo caráter econômico da atividade. Cada situação exige análise específica da convenção e do caso concreto.
O que a imobiliária deve verificar antes de intermediar um anúncio em plataforma digital?
No mínimo, a convenção de condomínio e o regimento interno, além de qualquer histórico de restrição ou notificação anterior sobre locação por temporada naquele empreendimento. Essa checagem faz parte da assessoria preventiva - e não deve ser feita sem orientação jurídica especializada.
A decisão do STJ vale para todos os condomínios do Brasil?
A decisão da Segunda Seção uniformiza o entendimento do tribunal e serve de orientação para todo o país, mas a aplicação em cada caso depende da convenção do condomínio e das circunstâncias específicas da locação.
O risco que a rotina comercial não vê
O momento em que essa exposição deixa de ser hipotética é o momento em que o condomínio já notificou, o proprietário já suspendeu a atividade e o contrato de locação por temporada ainda está em vigor. A partir daí, a discussão deixa de ser preventiva e vira litígio - com a imobiliária no meio.
Cada contrato de locação gerido sem respaldo jurídico é uma exposição que a imobiliária assume sem precisar. Uma análise especializada identifica essas vulnerabilidades antes que se tornem processos.
Se o cenário descrito aqui é familiar, o escritório Drielle Pereira Advocacia Imobiliária assessora imobiliárias e administradoras em Curitiba e região. Quem quiser aprofundar o tema com foco na realidade da sua operação pode encontrar o escritório em www.dosadvocacia.com.br ou pelo WhatsApp (41) 98792-6468.
Se você tem corretores ou gestores que lidam com esse tipo de situação no dia a dia, vale compartilhar.