Você está planejando comprar ou vender um imóvel em 2026? Então existe algo que precisa saber antes de assinar qualquer documento.
A reforma tributária aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025 começou a produzir efeitos em 2026 - e trouxe mudanças silenciosas que afetam diretamente quem compra, vende ou investe em imóveis no Brasil. A maioria das pessoas ainda não sabe disso. E o desconhecimento, nesse caso, tem um custo.
Novos tributos, novos critérios para enquadramento como contribuinte, novas obrigações fiscais. E, junto com eles, novos riscos jurídicos que a maioria dos compradores e vendedores vai enfrentar sem perceber - até que seja tarde.
O que mudou na tributação imobiliária com a reforma
A reforma tributária substituiu os tributos federais e municipais que incidiam sobre o consumo - PIS, Cofins, ICMS e ISS - por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
IBS é um imposto sobre bens e serviços de competência estadual e municipal, unificado no novo sistema tributário.
CBS é a contribuição federal equivalente, que substituiu PIS e Cofins. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que operações de compra e venda passaram a ser analisadas sob uma nova lógica fiscal - com critérios diferentes para determinar quem deve recolher esses tributos.
Para construtoras e incorporadoras - pessoas jurídicas -, a incidência já era esperada. Mas há um detalhe que pegou muita gente de surpresa.
Pessoas físicas também podem ser enquadradas como contribuintes de IBS e CBS.
Quando a pessoa física vira contribuinte - e o risco que isso representa
Essa é a parte que mais preocupa quem atua no mercado imobiliário com mais de um imóvel.
Pela LC nº 214/2025, uma pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS em situações específicas. Alienar mais de três imóveis no mesmo ano, sendo que ao menos um tenha sido adquirido há menos de cinco anos, pode levar ao enquadramento imediato - já a partir da quarta operação naquele exercício.
Para imóveis adquiridos há menos de cinco anos, a lógica é ainda mais rigorosa: já na segunda venda realizada no mesmo ano, a operação pode ser alcançada pelos novos tributos.
Parece simples. Não é.
Na prática, muitos investidores que operam no mercado imobiliário pessoal - sem CNPJ, sem estrutura formal - podem se enquadrar nessas regras sem saber. O resultado: uma carga tributária de IBS e CBS incidente sobre a operação, sem que o vendedor tenha planejado isso ou repassado esse custo no preço.
O que acontece com quem não percebe o enquadramento
A ausência de planejamento prévio nesse cenário pode gerar passivo fiscal não previsto - com multa, juros e eventual responsabilização na pessoa física. Em transações já concluídas, sem cláusula contratual que preveja a revisão da carga tributária, o vendedor arca com o tributo do próprio bolso.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
O ITBI continua - e os riscos jurídicos da subavaliação aumentaram
Uma dúvida frequente: o ITBI vai acabar com a reforma tributária?
Não. O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é de competência municipal, previsto no art. 156, II da Constituição Federal, e não foi alterado pela reforma. Em Curitiba, a alíquota segue em 2,7% sobre o valor venal do imóvel.
O que mudou foi o risco de subavaliação. A prática de declarar o imóvel por valor inferior ao real - para reduzir o ITBI - ficou muito mais perigosa.
O novo sistema criou mecanismos de cruzamento de dados entre o valor declarado na escritura e parâmetros de mercado. Divergências podem gerar autuações fiscais e, dependendo da magnitude, questionamentos sobre a validade do negócio.
A subavaliação como risco contratual
A subavaliação de imóveis é a prática de registrar o valor de compra e venda na escritura por um montante menor do que o efetivamente pago.
No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o comprador pode ser exposto a autuações do Fisco municipal, discrepâncias contábeis e eventual questionamento sobre a origem dos recursos complementares não declarados.
E aqui está o problema: compradores que aceitam esse arranjo por pressão do vendedor ou por desconhecimento assumem um risco fiscal que não é deles - mas que fica registrado no seu nome.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
"Na prática da assessoria preventiva, tenho visto clientes chegarem com escrituras já lavradas sem perceber que estavam expostos a riscos fiscais decorrentes da reforma tributária - e isso acontece porque ninguém orientou sobre os novos critérios de enquadramento antes da assinatura. A análise jurídica prévia, nesse cenário, não é um luxo: é o que separa uma transação segura de um problema que leva anos para resolver." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
Ganho de capital: o imposto que muita gente esquece
Além do ITBI e da possível incidência de IBS e CBS, há um terceiro tributo que incide sobre a venda de imóveis e que frequentemente é ignorado: o imposto sobre ganho de capital.
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda de um imóvel e o custo de aquisição declarado pelo vendedor. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que quem comprou um apartamento por R$ 300 mil e vendeu por R$ 600 mil tem um ganho de capital de R$ 300 mil - sobre o qual incide imposto de renda com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, conforme o art. 21 da Lei nº 8.981/1995.
O que ninguém costuma contar é que existem isenções legítimas - como a venda do único imóvel por valor até R$ 440 mil, ou a reaplicação do valor em outro imóvel residencial em até 180 dias. Mas essas isenções têm condições e prazos que precisam ser cumpridos com precisão.
Resultado: quem vende sem planejamento pode perder a isenção por um detalhe procedimental - e pagar um imposto que não precisaria pagar.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
O que o contrato de compra e venda precisa prever agora
Com um ambiente tributário em transição, os contratos precisam ser mais cuidadosos do que nunca.
Cláusulas que antes eram padrão podem não refletir mais a realidade jurídico-fiscal de 2026. A ausência de disposições sobre responsabilidade tributária, sobre o critério de formação do preço e sobre o tratamento de eventuais enquadramentos como contribuinte pode gerar litígios entre comprador e vendedor depois da assinatura.
O Código Civil, em seus arts. 421 e seguintes, garante a autonomia privada nos contratos - mas não exime as partes de cumprir as obrigações tributárias impostas por lei. Um contrato bem redigido deixa claro quem responde por quê, em que circunstância e com que consequências.
Pontos críticos para revisar antes de assinar
Cláusula de responsabilidade tributária: quem responde por IBS, CBS, ITBI e ganho de capital?
Valor declarado: o preço está alinhado com o valor de mercado para evitar subavaliação?
Condição do vendedor: ele se enquadra como contribuinte de IBS/CBS nessa operação?
Isenção de ganho de capital: as condições legais estão sendo cumpridas para aproveitá-la?
Regularidade documental: certidões negativas, matrícula atualizada, situação fiscal do imóvel.
Perguntas frequentes sobre reforma tributária e imóveis em 2026
A reforma tributária vai encarecer a compra de imóveis para pessoa física?
Para a maioria das pessoas físicas que realizam operações pontuais, a carga tributária direta não muda de forma imediata. O ITBI continua sendo o principal tributo. O risco está em não conhecer os critérios de enquadramento como contribuinte de IBS e CBS e ser surpreendido por uma obrigação fiscal inesperada. Assessoria jurídica prévia é o caminho para mapear esse risco no seu caso específico.
Quem vende dois imóveis no mesmo ano precisa recolher IBS e CBS?
Depende. Se os imóveis foram adquiridos há menos de cinco anos, a segunda operação já pode ser alcançada pelos novos tributos. A análise precisa considerar data de aquisição, valor das operações e histórico de alienações. Não há resposta genérica - cada situação precisa ser avaliada individualmente antes da operação ser concluída.
Ainda é possível aproveitar isenção de ganho de capital em 2026?
Sim. As isenções previstas na Lei nº 8.981/1995 e na Lei nº 9.250/1995 continuam válidas - mas têm condições que precisam ser rigorosamente cumpridas. O prazo de 180 dias para reaplicação do valor em outro imóvel residencial, por exemplo, começa a contar da data do contrato, não da escritura. Erros de prazo eliminam a isenção completamente.
Como proteger o contrato de compra e venda das mudanças tributárias de 2026?
Com cláusulas específicas que distribuam claramente a responsabilidade por cada tributo envolvido na transação. Um contrato redigido sem considerar o novo ambiente fiscal pode gerar litígios entre as partes depois da assinatura. A revisão contratual por advogado especialista em Direito Imobiliário é o instrumento mais eficaz de proteção nesse cenário.
Investidor imobiliário pessoa física precisa abrir empresa por causa da reforma?
Não necessariamente - mas essa é uma decisão que precisa ser tomada com base em análise individualizada, não em regra geral. O volume de operações, o valor dos imóveis e a frequência de transações determinam se operar como pessoa jurídica traz vantagem ou desvantagem tributária. Essa análise deve ser feita antes de qualquer operação, não depois.
Conclusão: o momento de cuidar é antes, não depois
A reforma tributária não é uma ameaça para quem se prepara. Mas é um risco real para quem opera no mercado imobiliário sem entender as novas regras - especialmente investidores pessoas físicas com mais de um imóvel e compradores que ainda negociam contratos com cláusulas defasadas.
O novo ambiente fiscal imobiliário exige análise antes da assinatura: do perfil do vendedor, do histórico de operações, da estrutura do contrato e das consequências tributárias específicas daquela transação.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.