Você fez as contas. Somou entrada, parcelas, escritura e ITBI. Fechou o orçamento. Assinou a proposta.
Então a prefeitura comunicou um valor de ITBI diferente - maior do que você calculou - e o prazo para contestar estava correndo.
A Lei Complementar nº 227, sancionada em janeiro de 2026, alterou a base de cálculo do ITBI no Brasil. A mudança é técnica. O impacto no bolso do comprador, não.
O que poucos percebem: o custo de não entender essa alteração pode aparecer somente na fase final da compra - quando a escritura já foi marcada e o imóvel está praticamente fechado.
O que o ITBI é - e o que a LC 227/2026 mudou
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que quem compra paga o ITBI antes de registrar a escritura em cartório - e sem o pagamento do imposto, a transmissão de propriedade não se completa.
A base de cálculo sempre foi o "valor venal" do imóvel. Mas a LC 227/2026 redefiniu o que isso significa.
Antes, muitos municípios calculavam o ITBI com base em tabelas próprias, frequentemente abaixo do valor real da transação. A partir da nova lei, o valor venal passou a ser definido como "o valor pelo qual o bem imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado" - uma mudança que autoriza as prefeituras a estimar esse valor com critérios técnicos e, em muitos casos, cobrar mais do que o comprador esperava.
E aqui está o problema: se o Fisco estimar um valor acima do preço que você pagou, você precisa pagar o ITBI sobre esse valor estimado - ou iniciar um processo de contestação.
Como a prefeitura calcula o "valor de mercado" do imóvel
A LC 227/2026 autorizou os municípios a estimar aprioristicamente o valor venal com base em pelo menos um dos seguintes critérios: análise de preços praticados no mercado;
informações de cartórios e bancos financiadores; localização, tipologia, padrão e área do imóvel; e outros parâmetros técnicos de avaliação.
Na prática, isso significa que a prefeitura pode chegar a um número maior do que o valor declarado no contrato - e exigir o ITBI sobre esse número.
O comprador pode contestar. Mas precisa apresentar uma avaliação contraditória formal, em procedimento específico, conforme a legislação local. Isso tem custo, tem prazo e tem risco de atraso na escritura.
O risco que aparece na hora de fechar o negócio
Imagine o seguinte cenário: o comprador negocia um imóvel por R$ 500.000, calcula o ITBI em 3% - alíquota comum em Curitiba - e reserva R$ 15.000 para o tributo. No momento de lavrar a escritura, a prefeitura estima o valor venal em R$ 620.000. O ITBI passa para R$ 18.600.
A diferença de R$ 3.600 pode parecer pequena. Mas junto com os demais custos de fechamento - escritura, registro, honorários -, o comprador pode se ver sem caixa no momento crítico.
Resultado: a escritura atrasa. O vendedor fica insatisfeito. E o comprador precisa negociar novamente um prazo que já estava definido em contrato.
Na assessoria preventiva, um dos primeiros pontos que verifico com o comprador antes de fechar qualquer negócio em Curitiba é o histórico de base de cálculo do ITBI utilizado pelo município para aquele tipo de imóvel. Depois da LC 227/2026, essa consulta se tornou ainda mais necessária - porque a variação entre o valor do contrato e o valor estimado pela prefeitura pode ser significativa. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
A contestação existe - mas tem custo e prazo
A lei garante ao contribuinte o direito de contestar o valor estimado pelo Fisco, mediante avaliação contraditória em procedimento administrativo específico.
O problema é que esse processo não é imediato. Exige laudo técnico, petição administrativa e tempo de resposta da prefeitura. Em muitos casos, o comprador precisa decidir entre pagar o valor maior para não atrasar a escritura - ou arcar com a incerteza do processo enquanto o negócio fica em suspenso.
A assessoria jurídica prévia, feita antes de assinar o contrato, é o único momento em que é possível estimar o impacto real da LC 227/2026 naquela transação específica - e incluir no planejamento financeiro o custo real do ITBI, não só o calculado pelo comprador.
O que muda quando o ITCMD também está envolvido
A LC 227/2026 não alterou apenas o ITBI. Ela também trouxe mudanças no ITCMD - o imposto sobre herança e doações.
Para operações que envolvem imóveis herdados ou recebidos por doação, a nova lei impacta o planejamento sucessório e pode alterar o custo de regularização da propriedade antes de uma venda.
O comprador que adquire um imóvel de herdeiros precisa verificar se o inventário foi concluído corretamente e se o ITCMD foi recolhido em conformidade com as novas regras - porque qualquer irregularidade nesse ponto aparece no momento do registro e pode bloquear a transmissão.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
Perguntas frequentes sobre o ITBI e a LC 227/2026
O ITBI vai aumentar para todos os compradores de imóvel?
Não necessariamente para todos. A mudança da LC 227/2026 permite que o município estime o valor venal acima do preço declarado, mas isso depende de como cada prefeitura implementa os critérios técnicos. Em Curitiba, como em outros municípios, a aplicação prática pode variar por tipo, localização e padrão do imóvel. A verificação prévia com assessoria jurídica é o caminho mais seguro.
Posso contestar o valor do ITBI cobrado pela prefeitura?
Sim. A LC 227/2026 garante ao comprador o direito de contestar o valor estimado pelo Fisco, apresentando avaliação contraditória em procedimento administrativo. Esse processo tem prazo, custo de laudo técnico e pode atrasar a escritura. Quanto antes for identificado o problema, mais tempo há para contestar sem impacto no fechamento.
O ITBI precisa ser pago antes da escritura?
Sim. O ITBI é condição para a lavratura da escritura pública em cartório. Sem o comprovante de pagamento - ou de reconhecimento do valor pela prefeitura -, o tabelião não lavra o instrumento e o Registro de Imóveis não registra a transferência.
A LC 227/2026 já está em vigor?
A lei foi sancionada em janeiro de 2026, mas suas mudanças estão sujeitas à anterioridade anual e nonagesimal, o que significa que a produção de efeitos plenos pode variar conforme o município e o tipo de alteração. A orientação jurídica específica para cada operação é indispensável para identificar quando e como as novas regras se aplicam à transação em curso.
Como evitar surpresas com o ITBI antes de fechar um negócio?
A análise deve ser feita antes de assinar qualquer compromisso. Isso envolve verificar o histórico de avaliação do Fisco para aquele imóvel, simular o impacto das novas regras no custo total da transação e, se necessário, incluir cláusula contratual que preveja o risco de divergência no valor do ITBI.
Conclusão
O ITBI sempre foi um custo previsível na compra de imóveis. Com a LC 227/2026, essa previsibilidade ficou menor - porque o valor pode ser definido pelo Fisco depois que o comprador já fechou o orçamento.
O momento de corrigir isso não é depois da escritura. É antes de assinar o contrato.
Depois que o instrumento está assinado e o prazo de fechamento está em curso, a margem de manobra diminui - e o custo de resolver um ITBI contestado é maior do que o de planejar corretamente desde o início.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Assessoria preventiva antes de fechar o negócio
Está planejando comprar um imóvel em Curitiba e quer saber o impacto real da LC 227/2026 na sua operação?
Antes de assinar qualquer proposta, envie o endereço ou matrícula do imóvel pelo WhatsApp: (41) 98792-6468. A análise começa por aí.
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