Você fez as contas. Somou entrada, parcelas, escritura e ITBI. Fechou o orçamento. Assinou a proposta.
Então a prefeitura comunicou um valor diferente - e o custo do fechamento já não cabia mais no que você tinha reservado.
A Lei Complementar nº 227/2026 alterou a base de cálculo do ITBI no Brasil. A mudança é técnica. O impacto no bolso do comprador, não.
O que quase ninguém percebe até estar no meio do processo: a diferença entre o ITBI que você calculou e o que a prefeitura cobra pode inviabilizar o fechamento - não por falta de dinheiro, mas por falta de informação no momento certo.
O que a LC 227/2026 mudou - e por que isso importa para quem vai comprar agora
O ITBI é o imposto municipal pago sempre que um imóvel muda de dono. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que a escritura pública só é lavrada depois que o imposto é quitado. Sem pagamento, sem registro. Sem registro, a propriedade não é sua.
A base de cálculo sempre foi o "valor venal" do imóvel. A LC 227/2026 redefiniu esse conceito: o valor venal passou a ser "o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado."
Parece razoável. Até você perceber o que isso significa na prática.
A prefeitura agora está autorizada a estimar esse valor com critérios próprios - localização, tipologia, padrão construtivo, dados de cartório, informações bancárias - e cobrar o ITBI sobre o número que ela chegar, não necessariamente sobre o preço que você pagou.
E aqui está o detalhe que muda tudo: cada município aplica esses critérios de forma diferente. O que vale para um imóvel de determinado padrão em um bairro pode não valer para outro a dez quadras de distância.
O risco que aparece quando o negócio já está praticamente fechado
Na prática, o cenário mais comum não é o comprador que recebe uma cobrança absurda. É o comprador que recebe uma cobrança 15% a 25% acima do que calculou - no pior momento possível.
A escritura está marcada. O vendedor já organizou a mudança. O financiamento foi aprovado. E aí aparece um valor de ITBI que não estava no orçamento.
Contestar é um direito. Mas contestar tem custo, tem prazo e tem um processo administrativo que, dependendo de como é conduzido, pode atrasar a escritura por semanas.
A dica que faz diferença: antes de assinar qualquer proposta, vale verificar como o município tem calculado o valor venal para imóveis do mesmo padrão e região. Não é uma garantia - mas é a diferença entre ser surpreendido e estar preparado.
O que verificar, como verificar e o que fazer com a informação que você encontrar - isso depende de variáveis específicas do imóvel e da operação. É onde o risco de agir sozinho é maior do que parece.
Quando chego numa operação depois que a proposta já foi assinada, meu trabalho aumenta. O comprador já está comprometido emocionalmente, o vendedor tem expectativa de prazo e qualquer divergência no ITBI vira uma pressão que poderia ter sido evitada. A análise antes da proposta não é burocracia - é o que permite negociar com margem. - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Quando o ITCMD entra na conta - e o comprador não sabia
A LC 227/2026 também alterou o ITCMD - o imposto sobre herança e doações.
Para quem está comprando de herdeiros, isso importa. Se o inventário não foi encerrado corretamente, ou se o ITCMD não foi recolhido dentro das novas regras, a irregularidade aparece no momento do registro - e pode bloquear a transmissão depois que tudo foi pago.
O comprador raramente pergunta sobre isso. O vendedor raramente avisa.
É o tipo de problema que uma análise prévia identifica antes - e que um processo judicial resolve depois, com custo, prazo e incerteza.
Vai comprar ou investir em um imóvel? A due diligence revela dívidas e riscos ocultos antes da assinatura. Entenda como funciona a due diligence imobiliária.
Perguntas frequentes sobre o ITBI e a LC 227/2026
O ITBI vai aumentar para quem comprar imóvel em Curitiba?
Não necessariamente para todos, e não necessariamente na mesma proporção. A nova lei cria uma base mais ampla para que o município estime o valor - mas a aplicação varia por tipo de imóvel, padrão e localização. O que aumenta para todo comprador é a incerteza sobre o valor final até que a prefeitura se manifeste.
Posso contestar se o valor cobrado for maior do que o do contrato?
Sim. A lei garante esse direito. Mas o processo envolve documentação técnica, prazo administrativo e, dependendo do município, audiência de contestação. Não é um formulário simples - e o tempo que leva pode ser incompatível com o prazo de fechamento que você já negociou com o vendedor.
O ITBI precisa ser pago antes da escritura?
Sim. É condição para que o tabelião lavre o instrumento. Sem o comprovante de pagamento - ou de reconhecimento pelo Fisco -, a escritura não sai e o Registro de Imóveis não transfere a propriedade.
Como saber se o meu caso específico tem risco de divergência?
Essa resposta depende do imóvel, do padrão construtivo, do histórico de avaliações da região e de como Curitiba está aplicando os critérios da LC 227/2026 para aquele tipo de propriedade. É uma análise que precisa ser feita antes de assinar - não depois.
Conclusão
O ITBI era um custo previsível. Com a LC 227/2026, ele continua sendo um custo - mas a previsibilidade diminuiu.
O comprador que entra numa negociação sem saber disso não está necessariamente em risco. Mas está operando com uma variável em aberto que pode aparecer no pior momento: quando o negócio já está fechado emocionalmente, o prazo está correndo e a margem para ajuste é mínima.
O momento de entender o impacto real não é depois da escritura marcada.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Tem uma compra sendo negociada?
Se você está em negociação e quer entender como a LC 227/2026 pode afetar o custo da sua operação específica, o WhatsApp (41) 98792-6468 está disponível para uma conversa inicial sobre o seu caso.
Cada situação tem variáveis próprias. Uma conversa prévia à assinatura pode mudar o planejamento da operação inteira.
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