Você encontrou um imóvel com preço abaixo do mercado. O vendedor explica que "só falta regularizar uns detalhes". E você fica com aquela dúvida: é uma oportunidade ou uma armadilha?
Na maioria dos casos: armadilha.
Imóveis irregulares são mais comuns do que parecem - e os riscos jurídicos para quem compra sem a devida análise vão muito além da dificuldade de obter financiamento. Estamos falando de perda patrimonial real, impossibilidade de transmitir o bem aos herdeiros, ações judiciais de terceiros e, em casos extremos, demolição.
Se você está considerando comprar um imóvel com alguma pendência documental ou construtiva, este post é para você.
O que é um imóvel irregular - e por que isso importa
Imóvel irregular é todo aquele que apresenta alguma divergência entre sua situação fática e sua situação jurídica - ou que ainda não foi formalmente reconhecido pelo ordenamento urbanístico e registral.
As irregularidades mais frequentes no mercado imobiliário brasileiro são:
Imóvel sem matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
Construção sem averbação - obra realizada mas não registrada oficialmente
Área construída diferente do que consta na matrícula
Parcelamento do solo sem aprovação municipal ou sem registro
Imóvel em núcleo urbano informal ainda não submetido à REURB (Regularização Fundiária Urbana)
No direito brasileiro, a propriedade imobiliária somente se constitui com o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente - é o que determina o art. 1.245 do Código Civil.
Isso significa que ter escritura em mãos não torna ninguém proprietário. O registro é indispensável.
E aqui está o problema: muita gente compra, paga e nunca registra. Ou compra um imóvel que o vendedor também nunca registrou no próprio nome.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
Os riscos concretos de comprar imóvel irregular
1. Impossibilidade de financiamento
Nenhuma instituição financeira libera crédito imobiliário para um bem sem matrícula ou com divergências de área. Isso obriga o comprador a usar recursos próprios - e muitas vezes é exatamente por isso que o vendedor aceita o preço mais baixo: o universo de potenciais compradores é muito menor.
Se o comprador precisar vender no futuro, encontrará o mesmo obstáculo. O desconto que pareceu vantagem na entrada vira teto de valorização.
2. Risco de perder o imóvel para dívidas do vendedor
Sem registro em nome do comprador, o imóvel continua juridicamente vinculado ao patrimônio do vendedor. Se esse vendedor tiver dívidas, credores podem penhorar o bem - mesmo que o comprador já esteja morando lá há anos.
Resultado: o comprador arca com a perda de um bem pelo qual pagou integralmente.
A Súmula 375 do STJ reforça a proteção ao credor quando o bem ainda está registrado em nome do devedor, tornando extremamente difícil para o comprador desprotegido afastar a penhora apenas com um contrato particular.
3. Dupla venda e impossibilidade de proteção registral
Um vendedor desonesto pode vender o mesmo imóvel para duas ou mais pessoas. Sem o registro, nenhum dos compradores tem proteção jurídica plena. O princípio da prioridade registral - previsto no art. 182 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) - determina que prevalece quem registrar primeiro.
Parece simples. Não é - quando o imóvel não tem matrícula, não há como registrar nada.
4. Risco de embargo e demolição
Construções não averbadas ou erguidas em desconformidade com o plano diretor municipal podem ser objeto de embargo ou até de ordem de demolição. Em Curitiba, o Decreto Municipal nº 1.864/2024 reforçou os instrumentos de fiscalização urbanística, e o novo Decreto nº 390/2026 ampliou o programa de REURB - o que significa que a prefeitura está ativamente mapeando imóveis irregulares.
O comprador que adquire um imóvel nessa situação herda o problema - e a responsabilidade pela regularização.
É exatamente nesse ponto que a ausência de análise jurídica prévia transforma uma irregularidade conhecida em passivo oculto que o comprador carrega por anos.
REURB: a regularização tem caminho - mas não é automática
REURB é a sigla para Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e garantir título de propriedade aos seus ocupantes.
A REURB se divide em duas modalidades principais:
REURB-S: voltada a populações de baixa renda, sem custas ao beneficiário
REURB-E: voltada a populações de renda superior, com ônus de custas e emolumentos
O que muita gente não sabe: a REURB não é iniciativa do comprador individual. É um processo coletivo, iniciado pelo município, pelo Distrito Federal ou por entidades legitimadas.
O comprador sozinho não pode simplesmente protocolar uma REURB para regularizar seu imóvel - depende de iniciativa pública e de enquadramento do núcleo urbano nos critérios legais.
O que ninguém costuma contar é que a promessa do vendedor de que o imóvel vai ser regularizado em breve não tem respaldo jurídico nenhum se não houver um processo formal em andamento.
Para imóveis com irregularidades individuais - construção não averbada, divergência de área, ausência de Habite-se em unidade autônoma - o caminho não é a REURB, mas sim procedimentos específicos junto à prefeitura e ao cartório. Cada caso exige análise própria.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma uma perspectiva de regularização em espera indefinida - e em valor imobilizado sem liquidez.
"Na prática da assessoria preventiva, vejo com frequência compradores que adquiriram imóveis com base na promessa verbal de regularização. Quando chegam ao escritório, o vendedor já sumiu, o processo de REURB não existe ou o imóvel está em área sem viabilidade de regularização individual. O prejuízo, nessas situações, é integral." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário.
Como identificar se um imóvel tem irregularidade antes de comprar
A identificação de irregularidades passa por uma análise documental que vai além do que o corretor apresenta na proposta.
Os principais documentos a verificar são:
Matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias) - para verificar titularidade, ônus e averbações
Habite-se ou Auto de Conclusão de Obra - expedido pela prefeitura após vistoria
Certidão de inteiro teor da matrícula - para verificar se a área construída confere com o que está registrado
Consulta ao IPTU - para verificar se a área fiscal confere com a área registrada
Consulta ao sistema municipal de regularização fundiária - para saber se o imóvel está em área de REURB em andamento
Mas identificar a irregularidade é só o primeiro passo. Dimensionar o custo, o prazo e a viabilidade de regularização é o que define se o negócio faz ou não sentido - e essa análise exige conhecimento técnico jurídico que vai além da consulta ao Google.
Perguntas frequentes sobre imóvel irregular
Posso comprar um imóvel irregular e regularizar depois?
Tecnicamente sim, mas o risco é do comprador. Antes de fechar qualquer negócio, é indispensável saber qual o tipo de irregularidade, se há viabilidade técnica e jurídica de regularização, qual o custo estimado e o prazo realista. Sem essa análise prévia, a promessa de regularizar depois pode nunca se concretizar.
Um contrato particular protege o comprador de imóvel sem matrícula?
O contrato particular prova o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade e não confere proteção registral. Em disputas judiciais - especialmente envolvendo credores do vendedor ou herdeiros - o comprador com contrato particular está em posição de clara desvantagem. A proteção real vem do registro.
O que é averbação e por que ela importa?
Averbação é o ato registral pelo qual se anota na matrícula do imóvel qualquer alteração física ou jurídica - como construção, demolição, ampliação ou mudança de estado civil do proprietário. Um imóvel com construção não averbada tem divergência entre o que existe fisicamente e o que existe juridicamente. Para o banco, para o fisco e para o cartório, conta o que está registrado.
A REURB resolve todo tipo de irregularidade?
Não. A REURB é um instrumento coletivo voltado à regularização de núcleos urbanos informais - como loteamentos irregulares e ocupações consolidadas. Irregularidades individuais, como construção não averbada ou divergência de área em imóvel com matrícula existente, seguem outros caminhos administrativos e registrais. Cada tipo de irregularidade tem tratamento jurídico próprio.
Posso perder o imóvel que comprei e já paguei se ele for irregular?
Sim. Se o imóvel ainda estiver registrado em nome do vendedor, ele permanece como garantia das dívidas dele. Em caso de penhora judicial por credores do vendedor, o comprador terá que provar em juízo que adquiriu o bem de boa-fé e com pagamento efetivo - o que pode ser longo, custoso e incerto. A assessoria jurídica antes da compra evita exatamente esse cenário.
Cada transação tem variáveis que só uma análise especializada identifica
Um imóvel irregular pode ser regularizável. Pode ser uma oportunidade real - desde que o comprador saiba exatamente o que está comprando, qual o custo da regularização, qual o prazo realista e quais os riscos intermediários. Sem essa análise, o desconto no preço não compensa a exposição.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Se você está considerando comprar um imóvel com alguma irregularidade - ou se já comprou e quer entender sua situação -, a Drielle Pereira Advocacia Imobiliária pode ajudar.