Você assinou o contrato na planta, pagou parcelas por meses - e agora precisa desistir. A construtora apresenta os números: vai reter 50% de tudo que você pagou.
Parece legal. Tem até um fundamento citado: a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos.
O problema é que o STJ, em setembro de 2025, decidiu de forma diferente. E a maioria dos compradores que aceita essa retenção sem questionar não sabe que está abrindo mão de um direito.
Este post explica como funciona o distrato de imóvel na planta, quais são os limites reais de retenção e onde o risco jurídico está - tanto para quem quer sair do contrato quanto para quem ainda está pagando e não sabe o que acontece se a incorporadora falir.
O que é o distrato de imóvel na planta
Distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta por iniciativa de uma das partes - geralmente o comprador. O termo técnico é resolução contratual, e ele tem regras específicas desde dezembro de 2018, quando a Lei 13.786/2018 entrou em vigor.
No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o comprador que desiste de um imóvel na planta não perde tudo - mas também não recupera tudo. O quanto ele recupera depende de três variáveis: o regime do contrato, a data em que ele foi assinado e o que a jurisprudência atual diz sobre os limites de retenção.
O que a Lei 13.786/2018 estabelece
A lei fixou dois percentuais de retenção:
Até 25% dos valores pagos - em contratos comuns, sem patrimônio de afetação
Até 50% dos valores pagos - em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, desde que previsto no Quadro-Resumo do contrato
Parece claro. E durante anos as incorporadoras aplicaram o percentual de 50% sempre que o empreendimento tinha patrimônio de afetação - que hoje é a maioria dos lançamentos de médio e alto padrão.
Mas há um detalhe que muda tudo.
O que o STJ decidiu em 2025
Em setembro de 2025, a Ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma do STJ, fixou o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei dos Distratos nas relações de consumo. O resultado prático: a retenção máxima é de 25%, independentemente do regime de patrimônio de afetação.
O raciocínio é direto: o comprador de imóvel na planta é, em regra, consumidor. E o CDC proíbe cláusulas abusivas que impliquem enriquecimento sem causa do fornecedor. Reter 50% do que foi pago - em muitos casos dezenas de milhares de reais - viola esse princípio.
Importante: há divergência entre as turmas do STJ sobre esse ponto.
A 4ª Turma tem posição diferente da 3ª Turma em alguns casos. Isso significa que o resultado de uma ação de distrato ainda depende, em parte, do colegiado que vai julgar - e de como o contrato foi redigido.
"Na prática da assessoria preventiva, o que vejo com frequência é o comprador assinar o distrato aceitando a retenção de 50% porque a construtora apresenta o contrato como se não houvesse alternativa. A análise prévia do contrato - antes de qualquer negociação com a incorporadora - é o que define se o comprador vai recuperar o dobro do que aceitaria assinar sem questionar." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Quando o distrato é por culpa da construtora
O distrato por iniciativa do comprador é uma coisa. O distrato por inadimplência ou descumprimento da incorporadora é outra - com consequências completamente diferentes.
Se a entrega do imóvel atrasa além do prazo de tolerância previsto em contrato - em geral 180 dias, conforme art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018 - o comprador tem o direito de:
Permanecer no contrato e exigir indenização pelo atraso - calculada com base no valor de aluguel equivalente do imóvel durante o período de mora (conforme Tema 996 do STJ)
Rescindir o contrato e receber de volta tudo que pagou - corrigido monetariamente - além de multa contratual prevista em favor do comprador
Nesse cenário, a retenção de valores é proibida. A construtora não pode reter nada - pelo contrário, ela deve ao comprador.
O risco que ninguém calcula: a incorporadora em dificuldade financeira
Em 2024, o setor imobiliário liderou o ranking de recuperações judiciais no Brasil. Com incorporadoras em crise, um cenário que era raro virou corriqueiro: o comprador que pagou por anos descobre que a obra foi paralisada - e que receber de volta o que pagou vai exigir habilitação no processo de recuperação judicial.
É aqui que o patrimônio de afetação - que as incorporadoras usam para justificar a retenção de 50% - tem uma função protetora real para o comprador. Quando o empreendimento está submetido a esse regime, o patrimônio da obra é separado do patrimônio geral da incorporadora. Isso significa que, em caso de falência, os recursos do empreendimento afetado não se misturam com as outras dívidas da empresa.
O patrimônio de afetação é o mecanismo previsto na Lei 4.591/1964 (art. 31-A e seguintes, incluídos pela Lei 10.931/2004) pelo qual os recursos de um empreendimento imobiliário específico ficam separados e protegidos do patrimônio geral da incorporadora. No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o dinheiro pago pelos compradores de um empreendimento específico não pode ser usado para pagar dívidas de outros empreendimentos ou credores gerais da empresa.
Mas atenção: a existência do patrimônio de afetação precisa ser verificada na matrícula do imóvel. Não basta a construtora dizer que o regime foi adotado.
E é exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real e, muitas vezes, irrecuperável.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Depende do contrato e da data em que foi assinado. A Lei 13.786/2018 permite até 25% nos contratos comuns e até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação. Mas o STJ, em setembro de 2025, decidiu que o CDC limita a retenção a 25% nas relações de consumo - o que cobre a maioria dos compradores. Cada caso exige análise do contrato antes de qualquer negociação.
Posso fazer o distrato se a construtora atrasou a entrega?
Sim - e nesse caso as condições são diferentes. Se o atraso supera o prazo de tolerância contratual, o comprador pode rescindir o contrato sem retenção e ainda ter direito a indenização. O prazo de tolerância máximo previsto em lei é de 180 dias. Se a construtora descumpriu, a iniciativa do distrato não é sua - e as regras de retenção não se aplicam da mesma forma. Consulte um advogado antes de assinar qualquer documento com a incorporadora.
O que acontece se a construtora entrar em recuperação judicial?
Se o empreendimento tem patrimônio de afetação averbado na matrícula, os recursos estão separados do patrimônio geral da empresa - o que oferece mais proteção ao comprador. Sem afetação, o comprador vira credor quirografário no processo de recuperação, o que significa posição desfavorável na fila de pagamento. Verificar a situação patrimonial da incorporadora antes de comprar é parte da due diligence que poucos compradores fazem.
A construtora pode me forçar a assinar o distrato?
Não. A assinatura do distrato é um ato bilateral - precisa da concordância do comprador. Se você está recebendo pressão para assinar sem ter analisado os termos, isso é um sinal de alerta. Qualquer instrumento de distrato apresentado pela incorporadora deve ser lido e avaliado por um advogado antes da assinatura.
Antes de assinar qualquer documento com a construtora
O distrato parece simples: você desiste, eles devolvem parte do dinheiro, acabou. Não é assim.
O instrumento de distrato apresentado pela construtora foi redigido pelos advogados dela. Ele vai proteger os interesses dela. E uma vez assinado, o que foi acordado - inclusive a retenção - se torna definitivo. Reverter por via judicial depois de ter assinado é muito mais difícil e custoso do que analisar antes.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Tem um contrato de distrato na mão agora? Manda pelo WhatsApp antes de assinar - a análise começa por aí.