Você encontrou um imóvel na planta com ótimo preço - mas o contrato está no nome de outra pessoa. Ou então comprou um apartamento na planta, a situação mudou, e agora precisa repassar antes da entrega.
Parece simples. Na prática, não é.
A cessão de direitos em imóvel na planta é uma das operações mais comuns no mercado imobiliário brasileiro - e uma das mais subestimadas em termos de risco. O contrato não transfere a propriedade: transfere uma posição contratual. E essa diferença, que parece técnica, tem consequências muito concretas para quem compra, quem vende e quem não faz a análise certa antes de assinar.
O que é cessão de direitos em imóvel na planta - e o que ela não é
Cessão de direitos imobiliários é o instrumento jurídico pelo qual o comprador original de um contrato de promessa de compra e venda (o cedente) transfere sua posição contratual a um terceiro (o cessionário). No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o cessionário assume todos os direitos e obrigações do contrato original - sem que a propriedade tenha sido transferida ainda, porque o imóvel sequer está pronto.
Ao comprar um imóvel na planta por cessão, você não está comprando um imóvel. Está comprando um contrato.
A propriedade só se transfere com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis - o que só acontece depois da entrega das chaves, da quitação e da lavratura da escritura definitiva. Tudo que vem antes disso é crédito contratual, não propriedade.
Isso tem implicações diretas em financiamento, herança, penhora e garantias.
A diferença entre ceder e vender
Ceder um imóvel na planta não é o mesmo que vender um imóvel pronto. Na venda de imóvel pronto, há transferência de propriedade com escritura e registro. Na cessão, há transferência de posição contratual - o que exige instrumentos e cautelas diferentes.
A formalização pode ser feita por instrumento particular (quando o valor do imóvel for inferior a 30 salários-mínimos) ou por escritura pública (quando superar esse valor, conforme o art. 108 do Código Civil). Na prática, a maioria dos imóveis na planta supera esse limite - o que significa que a cessão feita sem escritura pública pode ser inválida.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
Os riscos concretos para quem compra por cessão
1. Herança de dívidas invisíveis
Ao assumir a posição do cedente, o cessionário assume também tudo que estava pendente: parcelas em atraso, multas contratuais, cobranças da construtora por inadimplência anterior. Essas informações nem sempre constam no contrato de cessão - especialmente quando a operação é feita sem intermediação especializada.
Antes de assinar qualquer documento, é preciso solicitar à construtora um extrato atualizado de todas as obrigações vinculadas ao contrato. Sem isso, você está assinando sem saber o que está assumindo.
2. Cessão sem anuência da construtora
A construtora ou incorporadora é parte do contrato original. Qualquer cessão feita sem a anuência formal dela pode ser considerada ineficaz perante a empresa - o que significa que, para a construtora, o comprador ainda é o cedente, não você.
Na prática, isso pode resultar em:
Recusa de entrega das chaves ao cessionário
Cobranças direcionadas ao nome errado
Impossibilidade de alterar cadastro e dados bancários para financiamento
Questionamentos na hora de lavrar a escritura definitiva
A anuência não é burocracia. É o que garante que a construtora reconheça você como o titular legítimo do contrato.
3. O risco da cessão de boa-fé com má-fé do cedente
A cessão é um dos formatos mais utilizados em fraudes imobiliárias. Um cedente pode transferir o mesmo direito para mais de uma pessoa - especialmente quando a cessão não é formalizada por escritura pública e não há notificação à construtora. O cessionário que recebe um documento particular e não registra nem notifica corre o risco de ter o imóvel cedido para outra pessoa no mesmo período.
"Na prática da assessoria preventiva, o que mais vejo nas operações de cessão é o cessionário acreditando que ter o contrato em mãos é suficiente. Não é. Sem anuência formalizada, sem análise do contrato original e sem verificação de pendências junto à construtora, o comprador está exposto a riscos que só aparecem meses depois - quando já não há mais como desfazer o negócio com facilidade." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
4. O ITBI e a confusão tributária
Um ponto que gera muita dúvida: incide ITBI na cessão de direitos de imóvel na planta?
A resposta consolidada pela jurisprudência é não. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 1124 de Repercussão Geral, fixou a tese de que o fato gerador do ITBI ocorre somente com a efetiva transferência da propriedade, mediante registro em cartório - e não com a cessão de direitos contratuais.
Ainda assim, alguns municípios tentam cobrar o imposto na fase de cessão. Saber disso - e ter respaldo jurídico para contestar cobranças indevidas - pode representar economia real na transação.
5. A taxa de anuência: o que a construtora pode e não pode cobrar
Muitas construtoras cobram uma "taxa de cessão" ou "taxa de anuência" para formalizar a transferência do contrato. Essa cobrança é considerada abusiva pelos tribunais.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a cobrança de taxa administrativa para anuir na cessão de direitos viola o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. A construtora é obrigada a aceitar a cessão - e não pode impor custos desproporcionais para isso.
Quem pagou essa taxa tem direito à restituição com correção e juros. Mas esse direito só é exercido por quem conhece a regra.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
O que o cedente precisa saber antes de repassar
Quem cede também tem responsabilidades que, se ignoradas, podem se tornar passivos futuros.
O cedente que não obtém a quitação expressa de suas obrigações pelo cessionário pode ser cobrado pela construtora mesmo após a cessão - especialmente se a anuência não foi formalizada de maneira adequada. O contrato original permanece vigente até que a construtora reconheça formalmente a substituição das partes.
Além disso, se o cessionário entrar em inadimplência após a cessão, a construtora pode tentar responsabilizar o cedente caso a transferência não tenha sido devidamente formalizada.
Outro ponto relevante: o ganho de capital obtido na cessão - a diferença entre o valor pago originalmente e o valor recebido na transferência - é tributável pelo Imposto de Renda. A alíquota varia conforme o valor do ganho (entre 15% e 22,5%), e a declaração deve ser feita no mês seguinte ao recebimento. Muitos cedentes ignoram esse ponto e ficam expostos a autuações fiscais.
Perguntas frequentes sobre cessão de direitos em imóvel na planta
É preciso fazer escritura pública para ceder um imóvel na planta?
Sim, quando o valor do imóvel superar 30 salários-mínimos - o que representa a maior parte dos contratos de lançamento. Conforme o art. 108 do Código Civil, negócios jurídicos envolvendo imóveis acima desse valor exigem escritura pública para ter validade. Cessões feitas apenas por instrumento particular podem ser contestadas e declaradas inválidas.
A construtora pode se recusar a aceitar a cessão?
Ela pode exigir anuência - o que é legítimo. Mas não pode cobrar taxa abusiva para concedê-la, nem pode bloquear a cessão sem justificativa contratual. Se houver recusa sem fundamento ou cobrança indevida, é possível buscar respaldo jurídico para garantir a transferência.
Quem compra por cessão pode usar FGTS ou financiamento bancário?
Depende do banco e da fase do contrato. Alguns financiamentos exigem que o cessionário conste como titular desde o início do processo junto à construtora, o que só é possível com a anuência formalizada. É essencial consultar a instituição financeira antes de fechar a cessão, para não perder o imóvel por incompatibilidade com as regras do financiamento.
O cessionário pode ser responsabilizado por dívidas do cedente?
Sim, se não fizer a devida verificação antes da cessão. Parcelas em atraso, multas e cobranças pendentes seguem vinculadas ao contrato - não à pessoa. Ao assumir o contrato, o cessionário assume também o passivo que não foi devidamente apurado e quitado antes da transferência.
Quanto tempo leva para formalizar uma cessão de direitos?
Varia conforme a construtora e a complexidade do contrato. Com toda a documentação em ordem e a anuência concedida, o processo pode levar de algumas semanas a alguns meses. Operações feitas sem assessoria tendem a emperrar justamente nas etapas que envolvem análise documental e negociação com a construtora.
Antes de assinar, analise
A cessão de direitos é uma operação legítima e comum no mercado imobiliário. O problema não está no instrumento - está em usá-lo sem entender o que ele implica.
Depois que a cessão é assinada e a construtora reconhece o cessionário, desfazer o negócio não é simples. Dívidas herdadas, taxas cobradas indevidamente e fraudes só aparecem depois que o contrato já foi assinado - e nesse ponto, o caminho é judicial.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.