O contrato estava assinado, a escritura lavrada, o registro feito. Tudo certo. Mas quando o novo morador foi ao condomínio se apresentar, descobriu que havia três anos de taxas em atraso - mais multas e juros. E que, perante a lei, aquela dívida agora era dele.
Esse cenário acontece com mais frequência do que parece. A inadimplência condominial no Brasil atingiu 11,95% no primeiro semestre de 2025, segundo o Censo Condominial 2025/2026. Em quase 1 a cada 8 unidades, há algum débito pendente. O problema: quando o imóvel muda de dono, essa dívida tende a ir junto.
O que é obrigação propter rem - e por que ela muda tudo
Obrigação propter rem é a que está atrelada a um bem, não à pessoa que o possui. Quando o imóvel muda de dono, a obrigação acompanha a coisa - independentemente de quem a contraiu.
No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que débitos condominiais em atraso não ficam com o vendedor só porque foi ele quem não pagou. Eles seguem o imóvel.
Na prática: quem compra uma unidade com cotas condominiais em atraso assume, perante o condomínio, a responsabilidade por esse passivo - ainda que o contrato de compra e venda diga o contrário.
O que o art. 1.345 do Código Civil diz
O fundamento legal está no art. 1.345 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil):
"O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."
O dispositivo é direto: o novo proprietário herda as dívidas condominiais do antigo. A cláusula contratual que diz que o vendedor se responsabiliza pelas dívidas anteriores é válida entre as partes - mas para o condomínio, que é um terceiro nessa relação, ela não tem qualquer efeito.
Esse é o ponto que a maioria dos compradores não sabe antes de assinar.
O que o STJ decidiu em 2025
Em outubro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que ampliou a exposição do comprador: quem está registrado na matrícula responde pelo condomínio mesmo que ainda não tenha recebido as chaves.
O critério passa a ser o registro - não a posse efetiva, não a entrega das chaves, não a data de ocupação.
Em maio de 2025, a Segunda Seção do STJ confirmou a legitimidade passiva concorrente: tanto vendedor quanto comprador podem ser acionados pelo condomínio por débitos posteriores à imissão na posse, quando o contrato não foi registrado em cartório.
Em junho de 2025, o tribunal anunciou a revisão do Tema Repetitivo 886, consolidando o entendimento sobre responsabilidade conjunta. O condomínio tem mais de uma frente para cobrar. O comprador está sempre nessa lista.
"Na prática da assessoria preventiva, o que mais vejo é comprador que não fez due diligence condominial - não pediu certidão de inadimplência ao condomínio, não consultou o síndico, não verificou o extrato de débitos. Quando a dívida aparece, já passou da escritura e o caminho para responsabilizar o vendedor é judicial." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Como identificar a dívida antes de comprar
A dívida condominial em atraso raramente aparece na matrícula do imóvel. Ela não está no contrato padrão de compra e venda. E não aparece nas certidões pessoais do vendedor.
Ela aparece quando se consulta diretamente o condomínio - o que nem sempre é feito na prática.
Uma due diligence completa em imóvel condominial inclui:
Certidão de quitação de débitos condominiais, emitida pelo síndico ou administradora
Consulta ao extrato de taxas para verificar o histórico de pagamentos
Verificação de execuções judiciais em que o imóvel figure como devedor
A certidão condominial não é obrigatória por lei para lavrar a escritura. Mas a ausência dela coloca o comprador em risco real - e mensurável.
Perguntas frequentes sobre dívida de condomínio na compra de imóvel
O vendedor prometeu pagar a dívida no contrato. O condomínio pode me cobrar assim mesmo?
Sim. A cláusula entre comprador e vendedor é válida apenas entre as partes. Para o condomínio - credor da obrigação propter rem - ela não tem efeito. O comprador responde perante o condomínio independentemente do que consta no contrato. A solução, nesses casos, é acionar o vendedor judicialmente para regresso.
Paguei a dívida do condomínio. Posso cobrar o vendedor depois?
Sim, desde que haja cláusula expressa no contrato responsabilizando o vendedor pelos débitos anteriores. A ação de regresso é o caminho - mas implica processo judicial, tempo e custo que uma análise prévia evitaria.
A dívida de condomínio aparece na matrícula do imóvel?
Em geral, não. Débitos condominiais comuns não são averbados na matrícula. Por isso a certidão condominial é imprescindível - a matrícula não substitui essa verificação.
Comprei em leilão. A dívida de condomínio anterior é minha?
Em setembro de 2025, o STJ decidiu que a taxa de condomínio segue como dívida pessoal do antigo proprietário após leilão - o arrematante não herda a dívida condominial anterior. Essa regra, no entanto, se aplica ao leilão; na compra direta entre particulares, a obrigação propter rem segue o imóvel.
O condomínio pode negar meu acesso ao imóvel por dívida anterior?
Não. O condomínio não pode impedir o acesso à unidade. A cobrança da dívida se dá por ação judicial de cobrança ou execução. Mas o comprador responde patrimonialmente - e o próprio imóvel pode ser penhorado para saldar o débito.
O risco que ninguém verifica antes de fechar o negócio
A dívida de condomínio é um passivo oculto por natureza. Não está na matrícula, pode não estar nas certidões pessoais do vendedor, e não aparece em nenhum documento que o cartório exige para lavrar a escritura.
O comprador que não consulta o condomínio diretamente fecha o negócio sem saber o que está herdando. Depois de assinada a escritura e feito o registro, o caminho para reverter esse passivo é judicial - com custo, prazo e incerteza.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Se você está próximo de fechar um negócio e ainda não teve a documentação analisada, este é o momento de buscar orientação jurídica especializada.
Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468