Tudo parecia certo. O imóvel tinha escritura, matrícula atualizada, preço justo. O comprador assinou o contrato, pagou o sinal e foi ao banco solicitar o financiamento. A resposta veio em forma de recusa: a construção existente no terreno não estava averbada na matrícula. Para o banco - e para o direito registral brasileiro -, aquela casa, na prática, não existia.
Esse cenário se repete com frequência. E o problema raramente aparece em uma primeira leitura superficial da matrícula. É preciso saber o que procurar.
O que é averbação de construção - e por que ela existe
Averbação de construção é o ato registral pelo qual uma edificação concluída ou uma reforma que amplie a área construída passa a constar oficialmente na matrícula do imóvel. Sem esse registro, a construção existe fisicamente, mas não existe juridicamente.
No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que um imóvel com construção não averbada está em desconformidade com o princípio da especialidade registral previsto na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). A matrícula deve espelhar a realidade física e jurídica do bem. Quando não espelha, surgem os problemas.
A base legal está no art. 167, II, nº 4 da Lei nº 6.015/1973, que prevê a averbação de construções, reconstruções, acréscimos e supressões, e no art. 1.245 do Código Civil, que vincula a transmissão da propriedade imobiliária ao registro. Mas o impacto prático vai muito além do formalismo.
Quando a ausência de averbação trava - ou desfaz - o negócio
As instituições financeiras exigem que a área financiada esteja averbada na matrícula antes da aprovação do crédito. Sem isso, o financiamento não sai. O comprador que já assinou o contrato particular, pagou o sinal e aguardava a liberação do crédito fica em uma posição delicada: pode perder o sinal pago se houver cláusula de rescisão por culpa do comprador, ou entrar em disputa judicial para demonstrar que o obstáculo partiu do vendedor.
Parece simples identificar de quem é a culpa. Não é.
Contratos mal redigidos não estabelecem quem é responsável por regularizar a averbação antes do fechamento. A jurisprudência do STJ reconhece que a omissão de informação relevante sobre o estado registral do imóvel pode configurar vício redibitório (art. 441 do Código Civil) ou até mesmo prática de boa-fé objetiva violada (art. 422 do Código Civil). Mas chegar a esse reconhecimento exige processo judicial - com prazo, custo e incerteza.
Além do financiamento: os outros riscos que o comprador assume
O travamento do financiamento é o risco mais visível. Mas não é o único.
Quem compra um imóvel com construção não averbada herda a responsabilidade por regularizar a situação. Isso inclui:
Apresentar ao cartório o Habite-se ou documento equivalente emitido pela prefeitura, comprovando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado
Recolher a Certidão Negativa de Débitos do INSS sobre a obra (art. 47 da Lei nº 8.212/1991), quando aplicável
Comprovar que a construção foi executada conforme o alvará aprovado e que não há irregularidades urbanísticas - como recuo insuficiente, gabarito acima do permitido ou uso do solo incompatível com o zoneamento
Arcar com eventuais custas cartorárias e tributárias que incidem sobre a averbação - incluindo diferenças de ITBI e IPTU retroativos em alguns municípios
Em casos mais graves, quando a construção foi erguida em desacordo com o projeto aprovado ou sem qualquer aprovação municipal, a regularização pode ser tecnicamente impossível. O comprador adquire um imóvel que não pode ser regularizado - e que, dependendo do caso, pode estar sujeito a embargo ou até demolição por ordem municipal.
É exatamente nesse ponto que a ausência de verificação prévia transforma um risco teórico em prejuízo real e irreversível.
O que a matrícula mostra - e o que ela não mostra sozinha
A matrícula do imóvel é o ponto de partida de qualquer análise. Mas ela registra apenas o que foi formalmente levado ao cartório. Uma construção feita há 20 anos e nunca averbada simplesmente não aparece - o documento mostra apenas o terreno, sem área construída.
A verificação completa exige cruzar a matrícula com outros documentos: o carnê de IPTU (que muitas vezes já reflete a área construída cobrada pela prefeitura), a planta aprovada no alvará de construção, o Habite-se, e quando relevante, uma vistoria técnica. Essa análise cruzada não é feita automaticamente por nenhuma plataforma de pesquisa registral.
"Na prática da assessoria preventiva, vejo com frequência imóveis em que a matrícula consta apenas o terreno, mas o IPTU já cobra sobre 200 metros de área construída há anos. Isso significa que a prefeitura reconhece a construção para fins tributários, mas ela nunca foi averbada no cartório. O banco não financia, o comprador não percebe o problema na matrícula, e o problema só emerge no momento do fechamento - quando já há sinal pago e prazo contratual correndo." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
Imóveis com reformas e ampliações: o risco que ninguém mapeia
Não é só a construção original que precisa de averbação. Qualquer ampliação - uma varanda fechada, um cômodo adicionado, uma edícula construída nos fundos - também deve ser averbada. Reformas que alteram a área útil do imóvel, mesmo que aparentemente simples, geram obrigação registral.
Na prática, isso significa que um imóvel pode ter a construção principal averbada, mas uma ampliação feita pelo proprietário anterior nunca registrada. A matrícula mostra 120 metros quadrados. O imóvel físico tem 180. O banco aprova o financiamento pela área registrada. O comprador paga pelo imóvel real. A diferença vira um passivo registral que o novo proprietário herda.
Perguntas frequentes sobre averbação de construção na compra de imóvel
O banco recusou o financiamento porque a construção não está averbada. O vendedor é obrigado a regularizar?
Depende do que está no contrato. Se o contrato não prevê expressamente a obrigação do vendedor de entregar o imóvel com a documentação regularizada, a discussão vai para o campo da boa-fé objetiva e dos vícios redibitórios (art. 441 e 422 do Código Civil). Sem cláusula clara, o caminho é judicial - e o resultado é incerto. Por isso, a verificação deve acontecer antes da assinatura.
É possível comprar um imóvel com construção não averbada à vista, sem financiamento?
Tecnicamente sim, mas o comprador assume o risco de herdar a irregularidade. Em muitos cartórios, a lavratura da escritura com área divergente da matrícula já exige justificativa ou documentação complementar. Além disso, o comprador não poderá usar o imóvel como garantia em financiamentos futuros até regularizar a averbação - o que pode ser custoso e demorado.
Como saber se um imóvel tem construção não averbada antes de comprar?
O caminho é comparar a área constante na matrícula com a área descrita no carnê de IPTU e com a planta física do imóvel. Divergência entre esses dados é sinal de alerta. A análise completa exige também verificar se há Habite-se emitido para a construção e se o alvará aprovado corresponde à obra executada. Esse cruzamento faz parte de uma due diligence imobiliária adequada.
Quanto custa regularizar a averbação de construção?
O custo varia conforme o município e o valor venal da construção. Além das custas cartorárias, pode haver necessidade de recolhimento de INSS sobre a mão de obra (quando não comprovado o recolhimento original), taxas municipais para emissão de documentos e eventuais multas por atraso na averbação. Em Curitiba, esses valores são calculados proporcionalmente à área e ao custo unitário básico de construção. Uma assessoria jurídica prévia permite dimensionar esse passivo antes de fechar o negócio.
Construção não averbada impede a escritura de compra e venda?
Não necessariamente impede, mas cria divergência entre a escritura e a realidade física - o que pode ser recusado por alguns cartórios ou gerar questionamentos futuros. Quando há financiamento envolvido, a averbação é pré-condição para a aprovação do crédito. Sem ela, o negócio não fecha pela via bancária.
Uma irregularidade que não se desfaz depois da assinatura
Depois de lavrada a escritura e feito o registro, a responsabilidade pela regularização da matrícula passa ao novo proprietário. Se a construção não estava averbada e o comprador não verificou isso antes de assinar, o passivo é seu - independentemente de quem ergueu a construção, de quando foi feita, ou de quanto tempo o imóvel esteve nessa situação.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.