O contrato estava assinado. A escritura, lavrada. O comprador já planejava a reforma quando recebeu a notificação: o inquilino havia ingressado com ação judicial pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.
Isso acontece com mais frequência do que a maioria imagina. E o mais grave: quando chega a esse ponto, o comprador já pagou, já assinou - e pode perder o imóvel mesmo assim.
A causa, quase sempre, é a mesma. O vendedor não cumpriu o direito de preferência do locatário antes de fechar a venda. Parece um detalhe. Não é.
O que é o direito de preferência do locatário
O direito de preferência do locatário é a garantia legal, prevista nos arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), de que o inquilino tem prioridade para comprar o imóvel que ocupa antes de qualquer terceiro.
No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o proprietário que decide vender um imóvel alugado precisa, obrigatoriamente, oferecer o bem ao locatário em primeiro lugar - nas mesmas condições, pelo mesmo preço, com a mesma forma de pagamento.
Esse direito não é uma formalidade contratual. É uma obrigação legal com consequências concretas para quem a ignora.
Na prática, o vendedor precisa notificar o locatário por escrito, informando preço, condições e forma de pagamento. O inquilino tem 30 dias para manifestar interesse. Se não se manifestar nesse prazo, o proprietário pode vender para terceiros - mas só nas mesmas condições que foram apresentadas ao locatário.
Se vender em condições diferentes, ou sem notificar, abre-se a janela para contestação judicial.
"Na prática da assessoria preventiva, o que vejo com mais frequência é o vendedor que simplesmente 'esqueceu' de notificar o inquilino - ou que notificou de forma informal, sem comprovação. Quando o contrato de locação estava averbado na matrícula, esse esquecimento pode custar o negócio inteiro para o comprador que não tinha nada a ver com a situação." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário em Curitiba
A averbação que muda tudo
Aqui está o ponto que a maioria dos compradores desconhece: o locatário só pode exigir a adjudicação compulsória do imóvel - ou seja, pedir judicialmente que o bem lhe seja transferido - se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à alienação.
Sem a averbação, o locatário perde o direito real sobre o imóvel. Mas não perde a ação de indenização por perdas e danos.
Isso significa que mesmo quando o comprador está tecnicamente seguro quanto à adjudicação, o vendedor ainda pode ser acionado judicialmente. E se o comprador já ocupou o imóvel ou fez investimentos, entra numa cadeia de responsabilidades que ninguém havia previsto.
O prazo para o locatário entrar com a ação de adjudicação compulsória é de 6 meses, contados do registro do contrato de compra e venda. Esse prazo é decadencial - não se interrompe, não se suspende.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco teórico em prejuízo real.
O que o comprador precisa verificar antes de fechar
Quando o imóvel está ocupado por inquilino, a due diligence não pode se limitar à análise da matrícula e certidões do vendedor. Há uma camada adicional de risco que precisa ser endereçada antes da assinatura.
O primeiro passo é verificar se há contrato de locação vigente e se ele está averbado. Um contrato não averbado não confere direito real ao locatário - mas a ausência de averbação não significa ausência de risco, porque o locatário pode ainda assim alegar que não foi notificado e buscar indenização.
O segundo passo é checar se o vendedor notificou formalmente o inquilino antes de oferecer o imóvel ao mercado - e se há prova documental disso. Notificação verbal ou informal não serve.
O terceiro ponto é confirmar que as condições da venda ao comprador são as mesmas que foram oferecidas ao locatário. Diferença de preço, forma de pagamento ou prazo pode configurar violação do direito de preferência mesmo com a notificação tendo sido feita.
Depois de assinada a escritura, qualquer irregularidade nesse processo não pode mais ser corrigida sem ação judicial.
Quando a imobiliária também entra no risco
Imobiliárias que intermediam a venda de imóveis alugados precisam entender que a omissão nesse processo pode gerar responsabilidade solidária. Se a empresa participou da negociação sabendo da existência do locatário e não orientou o vendedor a cumprir o rito legal, pode ser acionada junto com o proprietário em eventual demanda do inquilino preterido.
O art. 27 da Lei nº 8.245/1991 é claro ao atribuir ao locador a obrigação de notificar. Mas a interpretação jurisprudencial tem ampliado a análise de responsabilidade para quem participou ativamente da transação.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um risco operacional em passivo real para a empresa.
Perguntas frequentes sobre direito de preferência do locatário
O locatário tem sempre direito de preferência na venda do imóvel?
Sim, em contratos de locação residencial e comercial regidos pela Lei nº 8.245/1991. Há exceções para doação, dação em pagamento, permuta, integralização de capital em pessoa jurídica e venda judicial - situações em que o direito de preferência não se aplica.
O que acontece se o imóvel for vendido sem notificar o inquilino?
Se o contrato de locação estiver averbado na matrícula, o locatário pode pedir judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel - ou seja, a transferência da propriedade para ele - no prazo de 6 meses do registro da venda, mediante depósito do preço pago pelo comprador. Sem a averbação, pode ainda buscar indenização por perdas e danos.
O comprador que não sabia do inquilino fica protegido?
Depende. Se o contrato de locação não estava averbado, o comprador está protegido quanto à adjudicação. Mas se estava averbado, a boa-fé do comprador não impede a adjudicação - ele pode perder o imóvel e precisar acionar o vendedor por regresso. Daí a importância de verificar a matrícula antes de qualquer assinatura.
A notificação pode ser feita por WhatsApp ou verbalmente?
Não. A notificação precisa ser feita por escrito, de forma que produza prova. O recomendado é o envio por notificação extrajudicial com AR (aviso de recebimento), notificação pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou, no mínimo, e-mail com confirmação de leitura e documento assinado. Notificação informal não supre a exigência legal.
Qual o prazo para o locatário exercer o direito de preferência após ser notificado?
30 dias a partir do recebimento da notificação formal. Se não se manifestar nesse prazo, o proprietário pode vender o imóvel - mas apenas nas condições exatas que foram ofertadas ao locatário.
Conclusão
O comprador que fecha negócio em imóvel alugado sem verificar o cumprimento do direito de preferência está assumindo um risco que pode se concretizar em até 6 meses após o registro da escritura. Esse é o prazo que o locatário tem para entrar com a ação - e quando ela chega, o negócio já foi celebrado, o dinheiro já foi pago, e reverter a situação sem processo judicial não é mais possível.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.