Você comprou um apartamento na planta. Pagou as parcelas mensais durante dois anos. Depois, a vida mudou - perda de renda, separação, transferência de cidade. Você precisou cancelar.
A incorporadora entregou um documento: o distrato. E junto, a informação de que vai reter 40% de tudo que você pagou.
Parece um golpe. Para muitos compradores, essa é a realidade do cancelamento de um contrato imobiliário assinado sem o suporte jurídico adequado. Antes de assinar qualquer coisa, há informações que a incorporadora não vai te oferecer espontaneamente.
O que é o distrato imobiliário e o que a lei determina
Distrato imobiliário é a rescisão bilateral do contrato de compra e venda - ou promessa de compra e venda - de imóvel na planta. É o instrumento formal pelo qual comprador e incorporadora desfazem o negócio.
No contexto imobiliário brasileiro, isso significa que o distrato não é um ato simples. Ele envolve cálculos de retenção, prazos de devolução e cláusulas que, se assinadas sem análise, podem representar perdas financeiras significativas e irrecuperáveis.
A Lei 13.786/2018 - conhecida como Lei do Distrato - regulamentou esse processo, inserindo regras específicas na Lei das Incorporações (Lei 4.591/1964). Antes dela, a disputa era resolvida quase sempre na Justiça, com resultados imprevisíveis para ambos os lados.
A lei trouxe parâmetros. Mas trouxe também armadilhas - especialmente para quem assina o distrato sem ler o que está cedendo.
Dois cenários com consequências completamente diferentes
O ponto de partida de qualquer análise de distrato: o resultado muda completamente dependendo de quem deu causa ao cancelamento.
Quando o comprador desiste: a incorporadora tem direito de reter parte do que foi pago, a título de compensação pelos custos administrativos, comerciais e financeiros do empreendimento. Esse é o cenário em que os percentuais da Lei 13.786/2018 se aplicam.
Quando a incorporadora descumpre: o cenário é outro. Se a construtora atrasou a entrega além do prazo de tolerância de 180 dias previsto no art. 43-A da Lei 4.591/1964 - ou se entregou o imóvel com vícios construtivos graves, ou violou o dever de informação na venda - o comprador tem direito à devolução integral e imediata de tudo que pagou.
A Súmula 543 do STJ é clara: na resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição deve ser integral. Sem desconto. Sem retenção. E imediata.
É exatamente nesse ponto que a ausência de assessoria especializada transforma um direito real em prejuízo irreversível. Muitos compradores assinam acordos de devolução parcial sem saber que o atraso da obra lhes garantiria devolução total - e ao assinar o distrato com cláusula de quitação, abrem mão desse direito permanentemente.
Quanto a incorporadora pode reter - e onde está a divergência atual
Quando a desistência parte do comprador, a Lei 13.786/2018 define dois percentuais:
25% dos valores pagos, nos empreendimentos sem regime de patrimônio de afetação
50% dos valores pagos, nos empreendimentos com patrimônio de afetação
Parece simples. Não é.
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.106.548 (relatora Min. Nancy Andrighi), que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato nas relações de consumo. O entendimento: a retenção máxima é de 25%, independentemente do regime de afetação do empreendimento.
A 4ª Turma do mesmo tribunal mantém o entendimento de que a retenção de 50% é válida para empreendimentos com patrimônio de afetação.
Há, hoje, uma divergência aberta dentro do STJ sobre esse percentual. A 2ª Seção foi acionada para pacificá-la. Enquanto isso não acontece, o percentual que a incorporadora vai tentar aplicar depende da estratégia jurídica - e de qual Turma eventualmente julgaria o caso.
Essa divergência é o principal argumento para não assinar um distrato sem análise prévia. O que parece definitivo no documento da incorporadora pode não ser.
"Na prática da assessoria preventiva, o distrato é o momento em que o comprador mais perde dinheiro por desconhecimento. A incorporadora apresenta o documento pronto, com cálculos favoráveis a ela, e o comprador assina porque não sabe que tem margem para negociar - ou que, dependendo do motivo do cancelamento, poderia ter direito à devolução integral." - Dra. Drielle Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário
O prazo de devolução que a maioria não negocia
Além do percentual de retenção, há outro ponto que a maioria dos compradores aceita sem questionar: o prazo de devolução.
A Lei 13.786/2018 permite que a incorporadora devolva os valores em dois momentos distintos:
Sem patrimônio de afetação: em até 180 dias corridos, contados da data de assinatura do distrato
Com patrimônio de afetação: em até 30 dias após a expedição do Habite-se do empreendimento
No segundo caso, o comprador pode esperar anos para receber o dinheiro de volta - enquanto a obra termina. E durante esse período, a correção monetária aplicada pode não refletir a perda real do dinheiro parado.
Quando esse prazo está no contrato de distrato e o comprador assina sem questionar, ele concorda expressamente com ele. A reversão posterior depende de ação judicial.
O que o contrato de distrato costuma incluir sem explicação
Contratos de distrato apresentados pelas incorporadoras normalmente contêm:
Retenção no limite máximo previsto na lei - ou acima, em alguns casos
Prazo de devolução no teto legal, mesmo quando seria negociável
Renúncia expressa a qualquer reclamação futura
Cláusula de quitação plena e irrevogável, que encerra qualquer discussão judicial
Cobrança de taxa de fruição - que o STJ, em outubro de 2025, entendeu não ser devida quando o comprador nunca chegou a ocupar o imóvel
Cada um desses pontos é negociável antes da assinatura - ou contestável na Justiça, se já assinado sem informação suficiente. A incorporadora não vai explicar isso espontaneamente.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Posso desistir de um imóvel comprado na planta a qualquer momento?
Sim. O comprador pode desistir da compra na planta a qualquer momento. A Lei 13.786/2018 não exige prazo mínimo de manutenção do contrato. O que muda é o percentual de retenção - e se a desistência ocorre por causa do comprador ou por descumprimento da incorporadora.
Quanto a incorporadora pode reter no distrato?
A Lei 13.786/2018 prevê até 25% (sem patrimônio de afetação) ou até 50% (com patrimônio de afetação). Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que o CDC limita a retenção a 25% nas relações de consumo, independentemente do regime. Há divergência com a 4ª Turma. O percentual concreto pode ser negociado ou contestado judicialmente.
Se a incorporadora atrasou a entrega, ela pode reter algum valor no distrato?
Depende do tempo de atraso. A lei prevê tolerância de até 180 dias além do prazo contratual, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/1964. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode exigir devolução integral e imediata, sem qualquer retenção, com amparo na Súmula 543 do STJ.
O que verificar antes de assinar o distrato?
É preciso verificar quem deu causa ao cancelamento, o percentual de retenção aplicado, o prazo de devolução, a existência de cláusula de quitação e se há cobrança de taxa de fruição. Nenhum distrato deve ser assinado sem análise prévia por advogado especialista em Direito Imobiliário.
A taxa de fruição é sempre descontada no distrato?
Não. O STJ firmou entendimento, em outubro de 2025, de que a taxa de fruição não é devida quando o comprador nunca chegou a ocupar o imóvel ou quando o bem é terreno não edificado. Cobrança indevida dessa taxa é passível de contestação.
Antes de assinar, existe uma janela que se fecha
O distrato tem consequências permanentes. Depois da assinatura com cláusula de quitação, o comprador abre mão de qualquer discussão sobre os valores - e os tribunais tendem a respeitar o que foi livremente acordado entre as partes.
Não existe um prazo curto para cancelar o contrato na planta. O que existe é uma janela de negociação antes da assinatura do distrato - que desaparece imediatamente após.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas.
Assessoria especializada em Direito Imobiliário em Curitiba
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Dra. Drielle Pereira | OAB/PR 76.982 | www.dosadvocacia.com.br | (41) 98792-6468