Você comprou um imóvel na planta, pagou por meses - talvez anos - e agora quer sair do contrato.
A pergunta que surge imediatamente é: quanto do meu dinheiro vou recuperar?
A resposta não é simples. E qualquer pessoa que te der um número sem antes analisar o seu contrato específico está chutando.
O que existe são regras gerais - a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e uma decisão relevante do STJ de setembro de 2025 - que estabelecem parâmetros. Mas esses parâmetros têm exceções, condicionantes e variáveis que mudam significativamente o resultado final dependendo do seu contrato, da incorporadora e do tipo de empreendimento.
O que diz a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
Distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta por iniciativa do comprador. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, regulamentou as condições de devolução de valores e as penalidades aplicáveis nesses casos.
Os principais parâmetros da lei: retenção máxima pela incorporadora de 25% dos valores pagos, mais eventual percentual do Fundo de Reserva do empreendimento. Prazo de devolução: em empreendimentos sem patrimônio de afetação, até 180 dias após a expedição do habite-se; em empreendimentos com patrimônio de afetação, dentro de 30 dias após a extinção do regime.
O que mudou com a decisão do STJ em setembro de 2025
Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento importante: incorporadoras não podem reter mais de 25% do valor pago pelo comprador no caso de distrato - e a devolução deve ser imediata, não condicionada ao habite-se.
Mas a decisão do STJ não elimina a análise do contrato individual. Cláusulas específicas, situações de inadimplência prévia do comprador, imóveis com patrimônio de afetação e regimes de cobrança que variam entre incorporadoras continuam sendo variáveis que afetam o resultado real de cada caso.
As variáveis que mudam tudo no seu distrato específico
Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário Drielle Pereira, que atua em Curitiba e região, o distrato é um dos temas onde a distância entre a regra geral e o caso concreto é maior. Dois compradores no mesmo empreendimento podem ter resultados muito diferentes dependendo das cláusulas dos seus contratos.
Patrimônio de afetação: quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, o prazo de devolução pode ser de apenas 30 dias, o que é favorável ao comprador.
Mas nem todo empreendimento tem esse regime. Cláusulas contratuais específicas: algumas incorporadoras incluem cláusulas de retenção de corretagem e outras despesas que, somadas ao percentual legal, aproximam a retenção efetiva de 30% ou mais. A validade dessas cláusulas é discutível - mas exige contestação ativa.
Situação de inadimplência: se o comprador estava inadimplente no momento do distrato, a incorporadora pode argumentar retenção adicional. A análise de qual parte inadimpliu primeiro - incluindo eventual atraso da obra - é central para a estratégia.
O que fazer antes de formalizar o pedido de distrato
Antes de protocolar qualquer pedido formal junto à incorporadora: leia o contrato completo (especialmente as cláusulas de rescisão); calcule o total efetivamente pago; verifique o status do empreendimento (obra dentro do prazo ou em atraso muda completamente a posição de cada parte); avalie se a incorporadora tem patrimônio de afetação; e documente tudo.
Nenhum desses passos substitui a análise jurídica do caso concreto. A análise desse tipo de documento exige olhar técnico - e o resultado de um distrato mal conduzido pode representar dezenas de milhares de reais a menos na devolução.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Posso pedir o distrato de um imóvel na planta a qualquer momento?
Sim, o comprador pode pedir o distrato a qualquer tempo - mas as consequências financeiras variam. A Lei nº 13.786/2018 estabelece os parâmetros de retenção, e a análise do contrato específico é fundamental para entender o que pode ser negociado ou contestado antes de formalizar o pedido.
A incorporadora pode reter mais de 25% no distrato?
Em regra, não - esse é o limite estabelecido pela Lei do Distrato e reforçado pelo STJ em 2025. Mas algumas cláusulas contratuais tentam incluir retenções adicionais a título de corretagem e outras despesas.
A validade dessas cláusulas é questionável e pode ser contestada com assessoria jurídica.
E se a obra estiver atrasada? Muda alguma coisa no distrato?
Sim, significativamente. Se a incorporadora descumpriu o prazo de entrega (respeitado o prazo de tolerância de 180 dias do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964), o comprador pode ter direito à rescisão sem penalidade e com devolução integral dos valores pagos, mais correção monetária e eventual indenização.
Essa situação muda completamente a posição jurídica do comprador na negociação.
Cada transação imobiliária carrega variáveis que só uma análise especializada consegue identificar antes que se tornem problemas
O distrato não é uma derrota - é um direito. E exercê-lo corretamente, com base na análise do contrato real e no contexto atual da obra e da incorporadora, é a diferença entre recuperar o máximo possível e aceitar condições que não são obrigatórias.
O momento de agir com estratégia é antes de protocolar qualquer pedido formal.
Em processos de distrato imobiliario, a analise juridica previa ao acordo pode determinar o valor que o comprador tem direito a recuperar. O escritorio Drielle Pereira Advocacia Imobiliaria oferece orientacao especializada nessa area. Fale pelo WhatsApp (41) 98792-6468.